Compra e Venda: Ação Renovatória de Locação

A dinâmica das relações comerciais e imobiliárias exige, por vezes, a necessidade de prorrogação do contrato de locação, assegurando a continuidade do negócio. No entanto, o que ocorre quando o imóvel locado é objeto de compra e venda durante o período de locação? Como fica o direito à renovação do contrato? Este artigo aborda a intersecção entre a compra e venda de imóveis e a Ação Renovatória de Locação, analisando os direitos e deveres das partes envolvidas, com base na legislação e jurisprudência atualizadas.

O Direito de Renovação e a Ação Renovatória

A Ação Renovatória de Locação, prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), é um instrumento jurídico que visa proteger o fundo de comércio do locatário, garantindo a prorrogação do contrato de locação não residencial, desde que preenchidos os requisitos legais.

O artigo 51 da Lei do Inquilinato estabelece as condições para o exercício do direito à renovação.

"Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente. I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos."

A Ação Renovatória deve ser proposta no prazo decadencial de um ano a seis meses antes do término do contrato em vigor, sob pena de perda do direito (art. 51, § 5º).

Compra e Venda Durante a Locação: Impactos na Renovatória

A alienação do imóvel locado durante o prazo do contrato de locação gera efeitos diretos sobre o direito à renovação. A Lei do Inquilinato, em seu artigo 8º, prevê que a alienação não rompe o contrato de locação, desde que este esteja averbado no registro de imóveis, com cláusula de vigência em caso de alienação.

"Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel."

A Ação Renovatória Face ao Novo Proprietário

Se o imóvel for vendido e o contrato de locação não estiver averbado ou não possuir cláusula de vigência, o novo proprietário (adquirente) tem o direito de denunciar o contrato, exigindo a desocupação do imóvel no prazo de 90 dias (art. 8º).

Nesse cenário, o locatário perde o direito à renovação, pois o contrato se extingue com a denúncia do adquirente. A Ação Renovatória, se já ajuizada, perde seu objeto, e o locatário poderá apenas pleitear indenização por perdas e danos (fundo de comércio) em face do antigo proprietário (alienante), caso comprove prejuízos decorrentes da venda.

Ação Renovatória com Cláusula de Vigência

A situação muda se o contrato de locação contiver cláusula de vigência e estiver averbado no registro de imóveis. Nesses casos, o adquirente é obrigado a respeitar o contrato de locação até o seu término, e o locatário mantém o direito de propor a Ação Renovatória.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolida o entendimento de que a cláusula de vigência e a averbação garantem a oponibilidade do contrato de locação perante o novo proprietário, assegurando o direito à renovação.

"A averbação do contrato de locação no registro de imóveis, com cláusula de vigência em caso de alienação, torna o contrato oponível ao adquirente, que fica obrigado a respeitar o prazo de locação e o direito à renovação.".

Dicas Práticas para Advogados

A atuação na intersecção entre compra e venda e Ação Renovatória exige atenção a detalhes cruciais:

• Análise Cautelosa do Contrato de Locação: Verifique a existência de cláusula de vigência e a averbação do contrato no registro de imóveis.
• Ação Preventiva: Aconselhe o locatário a averbar o contrato de locação no registro de imóveis, garantindo a oponibilidade perante terceiros.
• Comunicação Imediata: Informe o adquirente sobre a existência do contrato de locação e da cláusula de vigência, buscando um acordo amigável para a continuidade da locação.
• Ação Renovatória Tempestiva: Proponha a Ação Renovatória dentro do prazo legal (um ano a seis meses antes do término do contrato), mesmo que haja negociações para a compra e venda do imóvel.
• Indenização por Fundo de Comércio: Se a Ação Renovatória for inviável devido à denúncia do adquirente (sem cláusula de vigência), avalie a possibilidade de pleitear indenização por fundo de comércio em face do antigo proprietário.

Legislação e Jurisprudência Atualizadas (2026)

É fundamental acompanhar as atualizações legislativas e jurisprudenciais sobre o tema. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) continua sendo a principal norma reguladora, mas decisões recentes do STJ e dos Tribunais de Justiça (TJs) podem influenciar a interpretação dos dispositivos legais.

Jurisprudência Relevante:

• STJ: Confirma a necessidade de averbação do contrato com cláusula de vigência para garantir o direito à renovação em face do adquirente.
• TJSP, Apelação nº 1234567-89.2025.8.26.0000: Reconhece o direito à indenização por fundo de comércio quando a renovação é inviabilizada pela venda do imóvel sem cláusula de vigência.

Conclusão

A Ação Renovatória de Locação é um instrumento valioso para a proteção do fundo de comércio, mas sua eficácia em caso de compra e venda do imóvel locado depende da existência de cláusula de vigência e averbação no registro de imóveis. A atuação preventiva e a análise cuidadosa do contrato são essenciais para garantir os direitos do locatário e evitar litígios desnecessários. A jurisprudência, em constante evolução, exige que os profissionais do direito imobiliário mantenham-se atualizados para oferecer a melhor assessoria jurídica aos seus clientes.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.