Compra e Venda: Imóvel na Planta e Direitos do Comprador

A aquisição de um imóvel na planta é um sonho para muitos brasileiros, seja pela promessa de valorização, pela possibilidade de personalização ou pelo pagamento facilitado durante a obra. No entanto, essa modalidade de negócio também envolve riscos e complexidades jurídicas que demandam atenção redobrada tanto dos compradores quanto dos advogados que os representam.

Neste artigo, exploraremos os principais aspectos legais que envolvem a compra e venda de imóveis na planta, com foco nos direitos do comprador e nas ferramentas jurídicas disponíveis para sua proteção. Analisaremos a legislação pertinente, a jurisprudência atualizada e traremos dicas práticas para auxiliar advogados na atuação em casos de litígio ou na assessoria preventiva.

1. O Contrato de Promessa de Compra e Venda: Natureza Jurídica e Proteção Legal

O contrato firmado na aquisição de um imóvel na planta é, na maioria das vezes, uma Promessa de Compra e Venda. Trata-se de um contrato preliminar, no qual as partes se comprometem a celebrar o contrato definitivo (a escritura pública de compra e venda) após a conclusão da obra e a quitação do preço, ou mediante o financiamento bancário do saldo devedor.

1.1. O Código de Defesa do Consumidor (CDC)

A relação entre o comprador (consumidor) e a construtora/incorporadora (fornecedor) é regida pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC). Isso significa que as cláusulas contratuais devem ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor (art. 47, CDC) e que a responsabilidade da construtora por vícios ou defeitos na obra é objetiva, ou seja, independe da comprovação de culpa (art. 12, CDC).

A proteção conferida pelo CDC abrange diversos aspectos do negócio, desde a fase pré-contratual (publicidade enganosa) até a entrega das chaves e o período de garantia. O advogado deve estar atento às práticas abusivas comuns nesse tipo de contrato, como a imposição de taxas indevidas (como a taxa SATI), a previsão de multas abusivas em caso de rescisão e a exclusão da responsabilidade da construtora por atrasos injustificados.

1.2. A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018)

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, trouxe importantes inovações para o mercado imobiliário, estabelecendo regras claras para a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis na planta.

Principais inovações:

• Multa Rescisória: A lei prevê um limite para a multa rescisória em caso de desistência do comprador, que varia de 25% a 50% dos valores pagos, dependendo do regime de afetação do empreendimento.
• Prazo de Tolerância: A lei consolidou o entendimento jurisprudencial sobre o prazo de tolerância de 180 dias para a entrega da obra, desde que expressamente previsto no contrato.
• Devolução dos Valores Pagos: A lei estabelece prazos para a devolução dos valores pagos pelo comprador em caso de distrato, que variam de acordo com o regime de afetação do empreendimento.
• Comissão de Corretagem: A lei permite a retenção integral da comissão de corretagem, desde que o comprador tenha sido devidamente informado sobre o valor e a finalidade da cobrança no momento da assinatura do contrato.

2. Atraso na Entrega da Obra: Direitos do Comprador

O atraso na entrega da obra é um dos problemas mais recorrentes na compra de imóveis na planta. Nesses casos, o comprador possui diversos direitos, que podem ser pleiteados judicialmente ou extrajudicialmente.

2.1. Prazo de Tolerância e Inadimplemento Contratual

Conforme mencionado, a jurisprudência (Súmula 164 do TJSP e Tema 996 do STJ) e a Lei do Distrato admitem a previsão de um prazo de tolerância de até 180 dias corridos para a entrega da obra.

No entanto, se a construtora não entregar o imóvel após o fim do prazo de tolerância, configura-se o inadimplemento contratual, o que gera o direito do comprador de exigir o cumprimento da obrigação (entrega do imóvel) ou a rescisão do contrato, com a devolução integral dos valores pagos, acrescidos de juros e correção monetária.

2.2. Indenização por Danos Morais e Materiais

Além da rescisão do contrato ou da exigência do cumprimento da obrigação, o comprador também pode pleitear indenização por danos morais e materiais decorrentes do atraso na entrega da obra.

Danos Morais: O atraso excessivo e injustificado na entrega do imóvel pode causar frustração, angústia e constrangimento ao comprador, configurando dano moral indenizável. O STJ tem entendido que o mero inadimplemento contratual não gera dano moral in re ipsa, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que demonstrem a ocorrência do dano (ex: impossibilidade de realizar o casamento na data planejada, necessidade de alugar um imóvel de emergência, etc.).

Danos Materiais: O comprador também pode pleitear indenização por danos materiais, como o pagamento de aluguéis durante o período de atraso (lucros cessantes) ou o reembolso de despesas com a locação de outro imóvel. O STJ firmou o entendimento de que a cláusula penal moratória (multa por atraso) não pode ser cumulada com a indenização por lucros cessantes (Tema 970), cabendo ao comprador escolher a opção mais vantajosa.

3. Vícios Construtivos: Garantia e Responsabilidade da Construtora

Após a entrega das chaves, o comprador deve estar atento à existência de vícios construtivos (defeitos na obra), que podem ser aparentes ou ocultos.

3.1. Vícios Aparentes e Ocultos

Vícios Aparentes: São aqueles de fácil constatação, como problemas na pintura, rachaduras superficiais, portas e janelas que não fecham corretamente, etc. O comprador deve apontar esses vícios no momento da vistoria e exigir o reparo imediato. O prazo para reclamar de vícios aparentes é de 90 dias a partir da entrega do imóvel (art. 26, II, CDC).

Vícios Ocultos: São aqueles que não são detectáveis no momento da vistoria e que se manifestam posteriormente, como vazamentos, infiltrações, problemas estruturais, etc. O prazo para reclamar de vícios ocultos é de 90 dias a partir da constatação do defeito (art. 26, § 3º, CDC).

3.2. Garantia Legal e Contratual

A construtora é responsável por reparar os vícios construtivos, independentemente de culpa, durante o prazo de garantia legal (5 anos para a solidez e segurança da obra, art. 618, CC) e o prazo de garantia contratual (que pode ser maior que o prazo legal).

O STJ tem entendido que o prazo de 5 anos do art. 618 do CC é de garantia, e não de prescrição ou decadência. Isso significa que, se o vício se manifestar dentro do prazo de 5 anos, o comprador terá o prazo de 10 anos (art. 205, CC) para ajuizar a ação de indenização contra a construtora.

4. Dicas Práticas para Advogados

• Análise Criteriosa do Contrato: Antes da assinatura do contrato, o advogado deve analisar minuciosamente todas as cláusulas, buscando identificar eventuais abusividades e garantir a proteção dos direitos do comprador.
• Verificação da Regularidade do Empreendimento: É fundamental verificar se o empreendimento possui registro de incorporação (art. 32, Lei nº 4.591/64) e se a construtora está em dia com suas obrigações legais e fiscais.
• Acompanhamento da Obra: O advogado pode orientar o cliente a acompanhar o andamento da obra, solicitando relatórios periódicos à construtora e visitando o local, se possível.
• Registro Fotográfico e Documental: Em caso de atraso na obra ou de vícios construtivos, é importante orientar o cliente a registrar tudo com fotos, vídeos, e-mails e notificações extrajudiciais, para que essas provas possam ser utilizadas em eventual litígio.
• Atuação Preventiva: A atuação preventiva do advogado é fundamental para evitar problemas futuros. A elaboração de pareceres jurídicos, a negociação de cláusulas contratuais e a orientação do cliente sobre seus direitos e deveres são medidas essenciais para garantir a segurança jurídica do negócio.

Conclusão

A compra de um imóvel na planta é um investimento importante e que exige cautela. O conhecimento da legislação pertinente, da jurisprudência atualizada e das ferramentas jurídicas disponíveis é essencial para que o advogado possa atuar de forma eficaz na defesa dos direitos do comprador, seja na fase preventiva, seja na fase contenciosa. A busca por soluções amigáveis, como a negociação e a mediação, deve ser sempre priorizada, mas o advogado deve estar preparado para ingressar com as medidas judiciais cabíveis quando necessário para garantir a reparação integral dos danos sofridos pelo cliente.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.