Compra e Venda: Portabilidade de Financiamento

A portabilidade de financiamento imobiliário, inserida no ordenamento jurídico pátrio pela Lei n° 12.703/2012, representa um marco na democratização do acesso à casa própria e na promoção da concorrência bancária no Brasil. A premissa central desse instituto é facultar ao mutuário, pessoa física ou jurídica, a transferência de sua dívida de uma instituição financeira originária para outra, que lhe oferte condições mais benéficas, como taxas de juros mais baixas, prazos dilargados ou outros atrativos contratuais.

O presente artigo, destinado ao blog Advogando.AI, tem por escopo apresentar uma análise pormenorizada da portabilidade de financiamento no âmbito do Direito Imobiliário brasileiro. Abordaremos os requisitos legais, os desdobramentos práticos, a jurisprudência pertinente e as perspectivas futuras, com o fito de municiar os operadores do direito com informações precisas e atualizadas.

O Arcabouço Jurídico da Portabilidade de Financiamento

O instituto da portabilidade de financiamento encontra alicerce em dispositivos constitucionais e infraconstitucionais que consagram a livre iniciativa, a proteção do consumidor e o direito fundamental à moradia.

Fundamentação Legal

A Lei n° 12.703/2012, que alterou a Lei n° 8.036/1990 (Lei do FGTS), a Lei n° 9.514/1997 (Lei de Alienação Fiduciária) e outras normas esparsas, constitui o marco regulatório da portabilidade de financiamento no Brasil. O art. 1° da referida lei, que incluiu o art. 15-A na Lei n° 8.036/1990, garante ao mutuário o direito de portabilidade de seu financiamento imobiliário, mediante a liquidação antecipada do contrato original e a contratação de novo mútuo com outra instituição financeira.

A Resolução CMN n° 4.292/2013, editada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), regulamenta os procedimentos e as condições para a efetivação da portabilidade de crédito, estabelecendo prazos, documentos exigidos e responsabilidades das instituições financeiras envolvidas.

Princípios Norteadores

A portabilidade de financiamento orienta-se por princípios basilares do ordenamento jurídico brasileiro:

• Proteção do Consumidor: O Código de Defesa do Consumidor (Lei n° 8.078/1990) garante o direito à informação clara e precisa sobre os produtos e serviços ofertados (art. 6°, III), coibindo práticas abusivas e cláusulas leoninas nos contratos de adesão (art. 51).
• Livre Concorrência: A Constituição Federal, em seu art. 170, IV, consagra a livre concorrência como princípio da ordem econômica, fomentando a competição entre as instituições financeiras e, por conseguinte, a oferta de melhores condições aos consumidores.
• Direito à Moradia: O art. 6° da Constituição Federal erige a moradia à categoria de direito social, incumbindo ao Estado a formulação de políticas públicas que assegurem o acesso à habitação digna. A portabilidade de financiamento, ao possibilitar a redução do custo do crédito imobiliário, corrobora para a concretização desse direito fundamental.

Aspectos Práticos e Jurisprudenciais

A operacionalização da portabilidade de financiamento enseja a observância de requisitos legais e a análise detida das condições ofertadas pelas instituições financeiras.

Requisitos e Procedimentos

Para requerer a portabilidade de financiamento, o mutuário deve, primeiramente, solicitar à instituição financeira de destino uma proposta de crédito, que deverá conter as condições do novo financiamento (taxa de juros, prazo, valor das parcelas, etc.).

A instituição de destino, por sua vez, deve providenciar a quitação antecipada do contrato original junto à instituição originária, mediante a transferência dos recursos correspondentes. É imperioso destacar que a portabilidade não implica a novação da dívida, ou seja, as garantias reais (hipoteca, alienação fiduciária) vinculadas ao contrato original permanecem vigentes e são transferidas para a nova instituição.

Jurisprudência

A jurisprudência pátria tem se consolidado no sentido de assegurar o direito do mutuário à portabilidade de financiamento, rechaçando entraves impostos pelas instituições financeiras originárias.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Recurso Especial n° 1.637.388/SP (Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 07/03/2017), assentou o entendimento de que a recusa injustificada da instituição financeira originária em fornecer as informações necessárias para a efetivação da portabilidade configura conduta abusiva, sujeitando a instituição ao pagamento de indenização por danos morais.

Os Tribunais de Justiça estaduais (TJs) também têm proferido decisões favoráveis aos mutuários, determinando a imposição de multas às instituições financeiras que descumprem os prazos previstos na Resolução CMN n° 4.292/2013 para a concretização da portabilidade.

Dicas Práticas para Advogados

O advogado que atua no Direito Imobiliário deve estar preparado para orientar seus clientes sobre os trâmites e as vantagens da portabilidade de financiamento:

• Análise Comparativa: É fundamental auxiliar o cliente na análise comparativa das propostas ofertadas pelas instituições financeiras, considerando não apenas a taxa de juros, mas também o Custo Efetivo Total (CET), que engloba todos os encargos incidentes sobre o financiamento.
• Assessoria na Negociação: O advogado pode atuar na negociação com as instituições financeiras, buscando as melhores condições para o seu cliente e assegurando o cumprimento dos prazos e procedimentos legais.
• Acompanhamento do Processo: É recomendável acompanhar de perto todo o processo de portabilidade, desde a solicitação da proposta até a averbação da transferência da garantia na matrícula do imóvel, a fim de evitar atrasos e transtornos para o cliente.
• Atuação em Caso de Recusa: Em caso de recusa injustificada da instituição financeira originária em viabilizar a portabilidade, o advogado deve estar preparado para adotar as medidas judiciais cabíveis, como o ajuizamento de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais.

Conclusão

A portabilidade de financiamento imobiliário desponta como um instrumento eficaz para a promoção da concorrência bancária e a redução do custo do crédito imobiliário no Brasil. A legislação pátria e a jurisprudência consolidada asseguram ao mutuário o direito de transferir sua dívida para a instituição financeira que lhe oferte melhores condições. O advogado especializado em Direito Imobiliário desempenha um papel crucial na orientação e na defesa dos interesses de seus clientes, garantindo que o instituto da portabilidade cumpra o seu propósito de democratizar o acesso à moradia digna.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.