Construtora: Airbnb e Locação por Aplicativos

A locação de imóveis por plataformas digitais, como o Airbnb, transformou profundamente o mercado imobiliário e gerou debates acalorados no âmbito do Direito Imobiliário. A popularização desse modelo de negócio levanta questões complexas sobre a natureza da locação, a competência para regulamentar a atividade e os limites da autonomia privada dos proprietários. Este artigo analisa as principais controvérsias jurídicas envolvendo a locação por aplicativos, com foco nas construtoras e incorporadoras, abordando a legislação pertinente, a jurisprudência recente e os desafios práticos para os profissionais do direito.

A Natureza Jurídica da Locação por Aplicativos

A natureza jurídica da locação por aplicativos é o cerne das discussões jurídicas. A principal controvérsia reside em classificar essa modalidade como locação residencial, locação para temporada ou prestação de serviços de hospedagem. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) prevê a locação para temporada (art. 48) como aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, contratada por prazo não superior a noventa dias.

No entanto, a locação por plataformas digitais, muitas vezes, apresenta características que se aproximam da prestação de serviços de hospedagem, regulamentada pela Lei Geral do Turismo (Lei nº 11.771/2008). A oferta de serviços adicionais, como limpeza, troca de roupas de cama e banho, e a alta rotatividade de hóspedes podem descaracterizar a locação para temporada e aproximar a atividade da hotelaria.

A distinção entre essas modalidades é crucial, pois implica em diferentes regimes jurídicos, tributários e regulatórios. A locação para temporada está sujeita às normas da Lei do Inquilinato, enquanto a prestação de serviços de hospedagem atrai a aplicação da legislação turística e hoteleira, além de obrigações tributárias específicas.

O Papel das Construtoras e Incorporadoras

As construtoras e incorporadoras desempenham um papel fundamental na formatação de empreendimentos imobiliários que, cada vez mais, são projetados com vistas à locação por aplicativos. A criação de "studios" e apartamentos compactos, muitas vezes com áreas comuns equipadas com serviços de lavanderia, coworking e academia, reflete essa tendência.

O desafio para as construtoras e incorporadoras é conciliar a demanda por imóveis voltados para a locação de curta duração com as restrições impostas pelas convenções de condomínio e pela legislação municipal. A elaboração de convenções condominiais que prevejam expressamente a possibilidade de locação por plataformas digitais é uma medida preventiva importante, mas não isenta o empreendimento de eventuais conflitos com moradores que se oponham à atividade, alegando perturbação do sossego e segurança.

Jurisprudência e a Regulamentação Municipal

A jurisprudência sobre a locação por aplicativos ainda está em consolidação, mas decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) têm lançado luz sobre a matéria. O STJ tem firmado o entendimento de que a locação por plataformas digitais, quando caracterizada por alta rotatividade e oferta de serviços atípicos à locação residencial, pode ser considerada atividade comercial, o que permite aos condomínios, por meio de suas convenções, proibir ou restringir a prática.

A decisão do STJ julgado em 2021, foi um marco importante. A Quarta Turma do Tribunal decidiu que, se a convenção do condomínio prevê a destinação exclusivamente residencial do edifício, é lícita a proibição da locação de unidades por curtos períodos, como ocorre no Airbnb, caso a prática se assemelhe à atividade hoteleira.

Além da jurisprudência, a regulamentação municipal desempenha um papel crucial. Diversos municípios têm editado leis para disciplinar a locação por plataformas digitais, estabelecendo regras sobre o tempo máximo de locação, a necessidade de registro dos imóveis e o recolhimento de impostos. A competência dos municípios para legislar sobre o tema, no entanto, é objeto de debate, com argumentos que defendem a competência privativa da União para legislar sobre direito civil (locação) e a competência municipal para legislar sobre assuntos de interesse local (uso e ocupação do solo).

Desafios Práticos e Dicas para Advogados

Para os advogados que atuam na área de Direito Imobiliário, a locação por aplicativos apresenta desafios práticos que exigem atualização constante e análise cuidadosa de cada caso.

Dicas Práticas:

• Análise da Convenção Condominial: A primeira etapa em qualquer caso envolvendo locação por plataformas digitais é a análise minuciosa da convenção condominial. É fundamental verificar se há previsão expressa permitindo, restringindo ou proibindo a prática, e se a convenção define a destinação do edifício (residencial, comercial ou mista).
• Avaliação da Natureza da Locação: É essencial analisar as características da locação em questão, como a duração dos contratos, a frequência das locações e a oferta de serviços adicionais, para determinar se a atividade se enquadra como locação para temporada ou prestação de serviços de hospedagem.
• Atenção à Legislação Municipal: Os advogados devem estar atentos à legislação municipal aplicável ao caso, verificando se há normas específicas regulamentando a locação por plataformas digitais no município onde o imóvel está localizado.
• Assessoria a Construtoras e Incorporadoras: Na assessoria a construtoras e incorporadoras, é importante orientar a elaboração de convenções condominiais claras e precisas, que prevejam as regras para a locação por aplicativos, buscando minimizar o risco de conflitos futuros.
• Mediação e Resolução de Conflitos: Em casos de conflitos entre proprietários, locatários e condomínios, a mediação e outras formas alternativas de resolução de disputas podem ser ferramentas eficazes para encontrar soluções consensuais e evitar litígios prolongados.

A Legislação Atualizada (até 2026)

A legislação sobre locação por aplicativos ainda está em evolução, e é provável que novas normas sejam editadas nos próximos anos. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) continua sendo a principal referência legal, mas a sua aplicação à locação por plataformas digitais exige interpretação e adaptação aos novos modelos de negócio.

A Lei Geral do Turismo (Lei nº 11.771/2008) também é relevante, especialmente nos casos em que a locação se assemelha à prestação de serviços de hospedagem. Além disso, a legislação municipal desempenha um papel cada vez mais importante na regulamentação da atividade, com diversos municípios editando leis específicas sobre o tema.

A expectativa é que o Congresso Nacional debata e aprove legislação específica para regulamentar a locação por plataformas digitais, estabelecendo regras claras sobre a natureza jurídica da atividade, os direitos e deveres dos proprietários, locatários e plataformas, e a competência para fiscalizar e tributar a atividade.

Conclusão

A locação por aplicativos é uma realidade que transformou o mercado imobiliário e impôs novos desafios ao Direito Imobiliário. A análise cuidadosa da legislação, da jurisprudência e da convenção condominial é fundamental para orientar construtoras, incorporadoras, proprietários, locatários e condomínios. A evolução da jurisprudência e a edição de novas normas legais serão determinantes para a consolidação do marco regulatório da locação por plataformas digitais no Brasil. Os profissionais do direito devem estar preparados para lidar com as complexidades desse novo cenário, buscando soluções que equilibrem a autonomia privada dos proprietários com a necessidade de garantir a segurança, o sossego e a convivência harmônica nos condomínios.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.