Contrato de Compra e Venda: Aspectos Polêmicos

A negociação de bens, sejam móveis ou imóveis, é a pedra angular da economia e das relações civis. O contrato de compra e venda, instrumento que formaliza essa transferência de propriedade em troca de um preço, é o mais utilizado na prática jurídica, mas, curiosamente, ainda suscita debates e controvérsias complexas. Este artigo, destinado a advogados que militam no Direito Contratual, explora aspectos polêmicos do contrato de compra e venda, à luz do Código Civil, da legislação atualizada até 2026 e da jurisprudência, oferecendo reflexões práticas para o dia a dia da advocacia.

A Cláusula de Solve et Repete: Validade e Limites

A cláusula de solve et repete ("pague e depois reclame") é frequente em contratos de compra e venda, especialmente naqueles envolvendo financiamento ou obrigações sucessivas. Ela determina que o comprador deve cumprir sua obrigação de pagamento, mesmo diante de alegações de descumprimento por parte do vendedor, devendo buscar a reparação posteriormente. A polêmica reside na aparente violação do princípio da exceção do contrato não cumprido (art. 476, CC), que permite à parte recusar-se a cumprir sua prestação caso a outra não cumpra a sua.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem consolidado o entendimento de que a cláusula de solve et repete é válida, desde que não configure abuso de direito e seja pactuada de forma clara e inequívoca, especialmente em contratos paritários. No entanto, em contratos de adesão ou naqueles que envolvam relação de consumo (art. 51, IV, CDC), essa cláusula é frequentemente considerada nula de pleno direito, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada.

Dica Prática.

Ao redigir contratos que incluam a cláusula de solve et repete, certifique-se de que a redação seja clara e destacada, demonstrando que houve negociação específica sobre o tema. Em contratos de consumo, evite-a, pois a chance de ser invalidada é alta.

O Preço Justo e a Lesão: A Fronteira da Nulidade

A liberdade de pactuação de preços é princípio fundamental do Direito Contratual (art. 421, CC). Contudo, a fixação de um preço manifestamente desproporcional pode caracterizar lesão, ensejando a anulabilidade do negócio (art. 157, CC). A lesão ocorre quando uma pessoa, sob premente necessidade ou por inexperiência, obriga-se a uma prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta.

O desafio reside em definir o que seria um preço "manifestamente desproporcional" e em provar a "premente necessidade" ou "inexperiência". A jurisprudência tem se mostrado rigorosa, exigindo prova robusta de ambos os elementos. O STJ, por exemplo, já decidiu que a mera diferença de valores entre o preço pago e o valor de mercado não configura, por si só, lesão, devendo ser analisadas as circunstâncias do caso concreto.

Dica Prática.

Em casos de suspeita de lesão, a produção de prova pericial para demonstrar a disparidade de valores e a coleta de provas testemunhais ou documentais para comprovar a necessidade ou inexperiência da parte prejudicada são cruciais. A avaliação prévia do bem por profissional habilitado pode mitigar os riscos de futuras alegações de lesão.

A Evicção e a Venda de Coisa Alheia: Responsabilidade e Consequências

A evicção, garantia legal contra a perda do bem por decisão judicial ou administrativa que reconhece o direito de terceiro (art. 447, CC), é um tema que gera frequentes litígios. A venda de coisa alheia, quando o vendedor não é o verdadeiro proprietário, é o cenário clássico para a ocorrência da evicção.

A polêmica surge quando se discute a extensão da responsabilidade do vendedor e a possibilidade de exclusão da garantia de evicção (art. 448, CC). O STJ tem entendido que a cláusula de exclusão da garantia de evicção, embora válida em tese, não isenta o vendedor da obrigação de restituir o preço recebido, caso a evicção ocorra, a menos que o comprador tenha assumido expressamente o risco da evicção, sabendo que a coisa era alheia ou litigiosa (art. 457, CC).

Dica Prática.

Na elaboração de contratos de compra e venda, é recomendável incluir cláusula expressa sobre a garantia de evicção, detalhando os procedimentos a serem adotados em caso de interpelação por terceiros. Caso o comprador esteja ciente de eventuais riscos sobre a propriedade, essa ciência deve ser documentada de forma inequívoca, mitigando a responsabilidade do vendedor.

O Compromisso de Compra e Venda e a Adjudicação Compulsória

O compromisso de compra e venda, contrato preliminar que obriga as partes a celebrarem o contrato definitivo (escritura pública), é amplamente utilizado no mercado imobiliário. A polêmica recai sobre a possibilidade de adjudicação compulsória, ação que visa suprir a declaração de vontade do vendedor que se recusa a outorgar a escritura definitiva, mesmo após o pagamento integral do preço (art. 1.418, CC).

A jurisprudência tem evoluído no sentido de admitir a adjudicação compulsória mesmo quando o compromisso de compra e venda não esteja registrado na matrícula do imóvel, flexibilizando a exigência formal do art. 1.418, CC (Súmula 239/STJ). Essa flexibilização, contudo, não dispensa a comprovação do pagamento integral do preço e a ausência de cláusula de arrependimento.

Dica Prática.

Aconselhe seus clientes a sempre registrarem o compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel, garantindo publicidade e eficácia contra terceiros. Em caso de recusa do vendedor em outorgar a escritura, a ação de adjudicação compulsória é o caminho adequado, mas exige prova cabal do pagamento integral.

Conclusão

O contrato de compra e venda, apesar de sua aparente simplicidade, envolve nuances e complexidades que exigem atenção redobrada do advogado. A compreensão profunda dos aspectos polêmicos, como a cláusula de solve et repete, a lesão, a evicção e a adjudicação compulsória, aliada ao acompanhamento da evolução jurisprudencial, é essencial para a elaboração de contratos seguros e eficazes, prevenindo litígios e garantindo a defesa dos interesses dos clientes. A atualização constante e a análise crítica da legislação e da jurisprudência são as ferramentas indispensáveis para o sucesso na advocacia contratual.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.