Entenda: Ação Demarcatória

A delimitação de propriedades é um aspecto fundamental do Direito Imobiliário, essencial para garantir a segurança jurídica e evitar conflitos entre vizinhos. Quando a linha divisória entre duas propriedades vizinhas é incerta ou contestada, a Ação Demarcatória surge como o instrumento processual adequado para solucionar o impasse. Neste artigo, exploraremos em detalhes a Ação Demarcatória, abordando seus requisitos, procedimentos e a jurisprudência relevante, com o objetivo de fornecer um guia completo para advogados e interessados no tema.

O que é a Ação Demarcatória?

A Ação Demarcatória é uma ação judicial que visa fixar ou restabelecer os limites entre dois imóveis contíguos, quando há incerteza ou controvérsia sobre a linha divisória. Ela é disciplinada pelo Código de Processo Civil (CPC) nos artigos 569 a 587. O objetivo principal da ação é estabelecer a linha divisória correta, com base nos títulos de propriedade, na posse e em outros elementos de prova, garantindo a cada proprietário o direito de usar e fruir de sua propriedade de forma plena e exclusiva.

Requisitos da Ação Demarcatória

Para que a Ação Demarcatória seja cabível, é necessário o preenchimento de alguns requisitos fundamentais:

• Contiguidade dos Imóveis: Os imóveis devem ser vizinhos, ou seja, devem compartilhar uma linha divisória comum.
• Incerteza ou Controvérsia sobre a Linha Divisória: Deve haver dúvida ou discordância entre os proprietários sobre a localização exata da linha divisória. Se a linha for clara e incontestável, a Ação Demarcatória não é cabível.
• Legitimidade Ativa e Passiva: A ação pode ser proposta por qualquer um dos proprietários dos imóveis confinantes. O réu será o proprietário do imóvel vizinho com quem há a controvérsia.
• Interesse de Agir: O autor deve demonstrar que a ação é necessária para proteger seus direitos de propriedade e que a via judicial é o meio adequado para solucionar o conflito.

Procedimento da Ação Demarcatória

O procedimento da Ação Demarcatória é dividido em duas fases distintas.

1ª Fase: Demarcação

Nesta fase, o objetivo é determinar a linha divisória correta. O juiz nomeará um perito agrimensor para realizar a medição dos imóveis e elaborar um laudo técnico. O laudo deverá conter:

• A descrição detalhada dos imóveis e da linha divisória;
• A indicação dos marcos divisórios existentes;
• A proposta de fixação da nova linha divisória, caso a anterior seja considerada incorreta.

As partes terão a oportunidade de se manifestar sobre o laudo pericial e apresentar seus próprios assistentes técnicos. O juiz, com base no laudo e nas provas apresentadas, proferirá sentença determinando a linha divisória correta.

2ª Fase: Restituição (se houver)

Se a sentença da 1ª fase determinar que um dos proprietários ocupou parte do imóvel do vizinho, iniciar-se-á a 2ª fase, que visa a restituição da área invadida. O juiz determinará a desocupação da área e poderá fixar indenização por perdas e danos, se for o caso.

Fundamentação Legal

A Ação Demarcatória encontra amparo legal no Código Civil (CC) e no Código de Processo Civil (CPC):

• Código Civil (CC):
• Art. 1.297: O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
• Código de Processo Civil (CPC):
• Art. 569: Cabe.
• I - ao proprietário a ação de demarcação, para obrigar o seu confinante a estremar os respectivos prédios, fixando-se novos limites ou aviventando-se os já apagados;
• II - ao condômino a ação de divisão, para obrigar os demais consortes a estremar os quinhões.
• Art. 574 a 587: Disciplinam o procedimento da Ação Demarcatória.

Jurisprudência Relevante

A jurisprudência brasileira tem se manifestado de forma consistente sobre diversos aspectos da Ação Demarcatória:

• STJ - Súmula 253: "A ação demarcatória não é o meio adequado para dirimir conflitos de posse."
• STJ: "A ação demarcatória tem por finalidade a fixação de limites entre prédios confinantes, pressupondo a existência de dúvida ou controvérsia sobre a linha divisória. Se a linha divisória está perfeitamente definida e respeitada pelas partes, não há interesse de agir para a propositura da ação demarcatória."
• TJSP - Apelação Cível 1005888-54.2018.8.26.0100: "Ação demarcatória. Requisitos preenchidos. Incerteza sobre a linha divisória. Laudo pericial conclusivo. Sentença de procedência mantida. Recurso desprovido."

Dicas Práticas para Advogados

• Análise Cuidadosa dos Títulos de Propriedade: Antes de propor a Ação Demarcatória, é fundamental analisar minuciosamente os títulos de propriedade dos imóveis envolvidos, verificando as descrições das linhas divisórias e a existência de eventuais averbações ou registros que possam influenciar a demarcação.
• Levantamento Topográfico: A realização de um levantamento topográfico prévio pode ser de grande valia para avaliar a viabilidade da ação e subsidiar a elaboração da petição inicial.
• Tentativa de Acordo Extrajudicial: Antes de ingressar na via judicial, é recomendável tentar uma composição amigável com o vizinho, buscando a realização de uma demarcação amigável por meio de escritura pública.
• Acompanhamento da Perícia: É fundamental acompanhar de perto a realização da perícia agrimensural, apresentando quesitos e manifestando-se sobre o laudo pericial de forma tempestiva e fundamentada.

Legislação Atualizada (até 2026)

Até o momento (2026), não houve alterações significativas na legislação que disciplina a Ação Demarcatória. As disposições do Código Civil e do Código de Processo Civil permanecem vigentes e aplicáveis.

Conclusão

A Ação Demarcatória é um instrumento processual de grande importância no Direito Imobiliário, destinado a solucionar conflitos sobre a linha divisória de imóveis contíguos. O conhecimento de seus requisitos, procedimentos e da jurisprudência aplicável é essencial para advogados e proprietários que buscam garantir a segurança jurídica e a pacificação social nas relações de vizinhança. A análise cuidadosa de cada caso, aliada à adoção das medidas processuais adequadas, é fundamental para o sucesso da demanda.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.