Entenda: Airbnb e Locação por Aplicativos

O fenômeno da locação por meio de plataformas digitais, com destaque para o Airbnb, revolucionou o mercado imobiliário e o turismo global. No Brasil, essa modalidade de hospedagem levanta intensos debates jurídicos, especialmente no que tange à sua natureza (se locação residencial ou prestação de serviços de hospedagem) e à possibilidade de limitação por condomínios edilícios. Este artigo explora as nuances jurídicas dessa prática, analisando a legislação pertinente, a jurisprudência atualizada e os desafios práticos enfrentados por proprietários, inquilinos e condomínios.

Natureza Jurídica da Locação por Aplicativos

A primeira grande controvérsia reside na classificação jurídica da atividade. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que regula as locações dos imóveis urbanos, prevê, em seu artigo 48, a figura da locação para temporada. Esta é definida como aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão-somente de determinado tempo, não superior a noventa dias.

No entanto, a locação via plataformas como o Airbnb frequentemente apresenta características que a aproximam da hospedagem, regulada pela Lei Geral do Turismo (Lei nº 11.771/2008). O artigo 23 desta lei define os meios de hospedagem como os empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de hospedagem.

A distinção é crucial. Se considerada locação por temporada, a atividade é regida pelo Direito Civil e protegida pelo direito de propriedade (art. 5º, XXII, da Constituição Federal, e art. 1.228 do Código Civil). Se configurada como hospedagem, atrai a incidência de normas de direito público, como a exigência de licenciamento, alvarás, recolhimento de impostos específicos (ISS) e, possivelmente, a vedação em condomínios estritamente residenciais.

A Tese da Locação Atípica

A jurisprudência tem se inclinado, em muitos casos, a considerar a locação por aplicativos como uma modalidade atípica de locação, que combina elementos da locação por temporada e da hospedagem. Essa classificação busca equilibrar os direitos envolvidos, reconhecendo a legitimidade da atividade, mas impondo limites para garantir a segurança e a tranquilidade dos demais condôminos.

O Papel dos Condomínios e a Jurisprudência do STJ

O cerne do conflito frequentemente se dá no âmbito dos condomínios edilícios. A questão principal é se a convenção condominial pode proibir a locação de unidades autônomas por meio de plataformas digitais.

O Código Civil, em seu artigo 1.336, IV, estabelece como dever do condômino "dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes".

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem se debruçado sobre o tema. Em julgamento paradigmático, a Quarta Turma do STJ decidiu que a locação por Airbnb, quando realizada de forma habitual e com características de hospedagem, desvirtua a finalidade residencial do condomínio. O tribunal considerou que a alta rotatividade de pessoas estranhas ao condomínio pode comprometer a segurança e a tranquilidade dos moradores.

No entanto, a decisão ressaltou que a proibição não é absoluta. A convenção condominial, aprovada por quórum qualificado, pode autorizar expressamente a prática. Além disso, a análise deve ser casuística, considerando as particularidades de cada condomínio e a forma como a atividade é exercida.

A Posição do STF

O Supremo Tribunal Federal (STF) também já se manifestou sobre o tema, embora em um contexto diferente. No julgamento da ADPF 748, o tribunal reconheceu a constitucionalidade de leis municipais que regulamentam a locação por aplicativos, impondo limites e exigências para a atividade. A decisão reforça a necessidade de conciliar o direito de propriedade com o interesse público e a função social da cidade.

Dicas Práticas para Advogados

Para advogados que atuam na área de direito imobiliário, a locação por aplicativos exige atenção especial. Algumas dicas práticas:

• Análise da Convenção Condominial: A primeira etapa é analisar cuidadosamente a convenção condominial e o regimento interno. Verifique se há cláusulas que proíbem ou regulamentam a locação por temporada ou hospedagem.
• Orientação aos Proprietários: Aconselhe os proprietários sobre os riscos envolvidos na locação por aplicativos, especialmente se houver proibição expressa na convenção condominial. Informe sobre a possibilidade de multas, ações judiciais e até mesmo a perda do direito de uso da unidade.
• Negociação e Mediação: Em caso de conflito, busque a negociação e a mediação como alternativas à judicialização. A elaboração de acordos que estabeleçam regras claras para a locação por aplicativos pode ser benéfica para ambas as partes.
• Atualização Jurisprudencial: Acompanhe de perto as decisões dos tribunais superiores (STJ e STF) e dos tribunais estaduais (TJs) sobre o tema. A jurisprudência está em constante evolução, e as decisões podem impactar significativamente a interpretação da lei.
• Regulamentação Municipal: Verifique se há leis ou decretos municipais que regulamentam a locação por aplicativos na cidade onde o imóvel está localizado. A regulamentação local pode impor exigências adicionais, como o cadastramento da atividade e o recolhimento de impostos.

Conclusão

A locação por aplicativos, como o Airbnb, representa um desafio complexo para o direito imobiliário brasileiro. A ausência de uma regulamentação específica e a diversidade de interpretações jurisprudenciais geram insegurança jurídica para proprietários, inquilinos e condomínios. A busca por um equilíbrio entre o direito de propriedade e a tranquilidade dos demais moradores é o caminho a ser trilhado, exigindo bom senso, diálogo e a elaboração de regras claras e justas para todas as partes envolvidas. A evolução da jurisprudência e a eventual aprovação de legislação específica (como projetos de lei em tramitação até 2026) serão fundamentais para a consolidação de um marco regulatório seguro e previsível para essa atividade.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.