Financiamento: ITBI e ITCMD

A aquisição de um imóvel através de financiamento, especialmente nos moldes do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), é uma realidade comum para muitos brasileiros. No entanto, a complexidade tributária que envolve essa transação, particularmente no que diz respeito ao Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e ao Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), exige uma análise atenta e atualizada por parte dos profissionais do direito. Este artigo busca elucidar os principais pontos de atenção, as regras aplicáveis e a jurisprudência recente sobre o tema, oferecendo um guia prático para advogados que atuam na área imobiliária.

A Dinâmica do ITBI no Financiamento Imobiliário

O ITBI, imposto de competência municipal, incide sobre a transmissão, a qualquer título, de bens imóveis, por ato inter vivos, conforme o artigo 156, inciso II, da Constituição Federal de 1988 (CF/88). No contexto de um financiamento imobiliário, a transferência da propriedade do vendedor para o comprador é o fato gerador do ITBI.

Base de Cálculo: O Valor Venal e o Valor do Financiamento

A base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, conforme estabelecido no artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN). A discussão central gira em torno de qual valor deve ser considerado: o valor da transação (compra e venda), o valor venal de referência estabelecido pelo município (frequentemente utilizado para IPTU), ou o valor do financiamento.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor da transação, ou seja, o preço efetivamente pago pelo imóvel, refletindo o valor de mercado no momento da alienação. O STJ, através do Tema 1.113 dos Recursos Repetitivos, fixou a tese de que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI, devendo prevalecer o valor declarado pelo contribuinte, desde que condizente com o mercado.

No caso específico de financiamentos, a base de cálculo é o valor total da transação (valor financiado + recursos próprios), e não apenas o valor financiado. O município não pode se basear no valor da avaliação do imóvel realizada pela instituição financeira para fins de concessão do crédito, caso este seja superior ao valor da transação, a menos que haja indícios de subfaturamento ou fraude.

Isenções e Reduções: O Papel do SFH

A legislação municipal frequentemente prevê isenções ou reduções da alíquota do ITBI para imóveis financiados pelo SFH, visando facilitar o acesso à moradia. Essas benesses variam de acordo com o município e estão atreladas a critérios como o valor do imóvel, a renda familiar e a finalidade do financiamento (primeira aquisição, imóvel novo, etc.).

A Lei nº 11.977/2009, que instituiu o Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), posteriormente substituído pelo Programa Casa Verde e Amarela (Lei nº 14.118/2021) e retomado em 2023, também prevê incentivos fiscais, incluindo a redução de custas cartorárias e, em alguns casos, a isenção ou redução do ITBI, a depender da legislação local e da faixa de renda do beneficiário.

É fundamental que o advogado analise cuidadosamente a legislação municipal vigente para verificar a aplicabilidade dessas isenções e reduções, garantindo que o cliente se beneficie de todas as vantagens legais disponíveis.

A Intrincada Relação entre ITCMD e Financiamento Imobiliário

O ITCMD, imposto de competência estadual, incide sobre a transmissão de bens ou direitos por sucessão causa mortis ou doação, conforme o artigo 155, inciso I, da CF/88. A relação com o financiamento imobiliário surge em situações específicas, como a doação de recursos para a quitação do financiamento ou a transmissão do imóvel financiado por herança.

Doação de Recursos para Quitação

Quando um terceiro (pais, por exemplo) doa recursos financeiros para que o adquirente (filho) quite ou dê entrada no financiamento imobiliário, ocorre o fato gerador do ITCMD. A base de cálculo, neste caso, é o valor dos recursos doados.

É importante ressaltar que a doação em dinheiro, embora isenta de ITBI, sujeita-se ao ITCMD. A legislação estadual define as alíquotas (que podem variar de 2% a 8%, de acordo com a Resolução nº 9/1992 do Senado Federal) e as isenções aplicáveis a doações de pequeno valor.

A Receita Federal do Brasil (RFB) e as secretarias estaduais de fazenda cruzam informações através da Declaração de Operações Imobiliárias (DOI) e da Declaração do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física (DIRPF), o que facilita a identificação de doações não declaradas. O advogado deve orientar o cliente sobre a necessidade de recolhimento do ITCMD nesses casos, evitando autuações e multas.

Sucessão Causa Mortis e o Imóvel Financiado

A transmissão de um imóvel financiado por herança gera o fato gerador do ITCMD. A principal questão, neste cenário, é a definição da base de cálculo. O imóvel deve ser avaliado pelo seu valor de mercado na data do óbito, e não pelo valor do saldo devedor do financiamento.

O STJ já se manifestou no sentido de que a base de cálculo do ITCMD na transmissão causa mortis de imóvel financiado é o valor venal do imóvel na data do óbito, descontado o saldo devedor do financiamento. O entendimento é de que o herdeiro não recebe a propriedade plena do imóvel, mas sim os direitos aquisitivos correspondentes à parcela já quitada, assumindo o saldo devedor.

A avaliação do imóvel para fins de ITCMD é realizada pelo fisco estadual, que pode se basear no valor venal de referência ou em pautas de valores. Caso o herdeiro discorde da avaliação, poderá impugná-la, apresentando laudo técnico que comprove o valor de mercado.

A Lei nº 11.481/2007, que trata da regularização fundiária, estabelece que, na transmissão de direitos aquisitivos sobre imóveis, a base de cálculo do ITBI é o valor da transação. Essa lógica, por analogia, reforça o entendimento de que a base de cálculo do ITCMD na sucessão de imóvel financiado deve refletir o valor da parcela já quitada, e não o valor total do imóvel.

Dicas Práticas para Advogados

1. Análise Preliminar Rigorosa: Antes de iniciar a transação, realize uma análise detalhada da legislação municipal (ITBI) e estadual (ITCMD) aplicável ao caso, verificando alíquotas, bases de cálculo, isenções e prazos de recolhimento.

2. Atenção à Base de Cálculo do ITBI: Assegure-se de que a base de cálculo do ITBI seja o valor da transação, e não o valor de avaliação da instituição financeira ou o valor venal de referência do município, a menos que estes últimos sejam mais vantajosos para o cliente e aceitos pela legislação local. Utilize a jurisprudência do STJ (Tema 1.113) para fundamentar eventuais questionamentos.

3. Verificação de Isenções e Reduções: Investigue a possibilidade de aplicação de isenções ou reduções do ITBI, especialmente em casos de financiamento pelo SFH ou programas habitacionais do governo.

4. Orientação sobre Doações: Oriente o cliente sobre a incidência do ITCMD em caso de doação de recursos para a aquisição ou quitação do imóvel, garantindo o recolhimento adequado do imposto e evitando problemas com a fiscalização.

5. Acompanhamento da Legislação Estadual: Mantenha-se atualizado sobre as legislações estaduais do ITCMD, que podem sofrer alterações frequentes em relação a alíquotas, isenções e procedimentos de avaliação.

6. Planejamento Sucessório: Em casos de sucessão causa mortis de imóvel financiado, oriente o cliente sobre a possibilidade de deduzir o saldo devedor da base de cálculo do ITCMD, buscando a avaliação mais justa do imóvel.

7. Documentação e Provas: Mantenha um arquivo completo com todos os documentos relacionados à transação (contrato de financiamento, comprovantes de pagamento, laudos de avaliação, etc.), que poderão ser úteis em caso de questionamento por parte do fisco.

Conclusão

A interface entre financiamento imobiliário e a tributação pelo ITBI e ITCMD é complexa e exige conhecimento especializado. A análise criteriosa da legislação, a observância da jurisprudência consolidada, especialmente do STJ, e a orientação adequada aos clientes são fundamentais para garantir a segurança jurídica e a otimização tributária nas transações imobiliárias. O advogado atua como um guia indispensável nesse cenário, assegurando que os direitos dos contribuintes sejam respeitados e que as obrigações fiscais sejam cumpridas de forma justa e transparente.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.