Financiamento: REURB

A Regularização Fundiária Urbana (REURB), instituída pela Lei Federal nº 13.465/2017, representou um marco histórico na política habitacional brasileira, buscando integrar assentamentos informais à cidade formal. No entanto, o processo de regularização, especialmente a REURB-E (Regularização Fundiária de Interesse Específico), impõe desafios financeiros significativos aos moradores e ao poder público. A busca por mecanismos de financiamento adequados tornou-se, portanto, um ponto crucial para a efetividade do instituto.

O presente artigo explora as nuances do financiamento da REURB, analisando os instrumentos legais disponíveis, a jurisprudência pertinente e as perspectivas para advogados que atuam na área de Direito Imobiliário.

O Desafio do Financiamento na REURB

A REURB, em sua essência, busca garantir o direito à moradia digna, a segurança jurídica da posse e a melhoria da qualidade de vida em assentamentos informais. A Lei nº 13.465/2017, ao classificar a REURB em duas modalidades – REURB-S (Interesse Social) e REURB-E (Interesse Específico) –, estabelece diferentes regimes jurídicos e financeiros.

Na REURB-S, destinada a famílias de baixa renda, o poder público assume o protagonismo, arcando com os custos da regularização, incluindo projetos, infraestrutura básica e emissão de títulos. A gratuidade é a regra, visando a inclusão social e a concretização do direito à moradia.

Por outro lado, a REURB-E, voltada para assentamentos que não se enquadram na categoria de interesse social, exige que os próprios ocupantes arquem com os custos da regularização. Isso inclui a elaboração do projeto de regularização fundiária, a implantação da infraestrutura essencial, o pagamento de taxas e emolumentos cartorários, e, em alguns casos, a aquisição da terra.

O principal desafio na REURB-E reside na capacidade financeira dos ocupantes para custear o processo. A falta de acesso a crédito e as dificuldades econômicas muitas vezes inviabilizam a regularização, perpetuando a informalidade e a insegurança jurídica.

Instrumentos de Financiamento da REURB-E

A legislação brasileira, embora ainda incipiente em relação a mecanismos específicos de financiamento para a REURB, oferece algumas alternativas que podem ser exploradas por advogados e gestores públicos.

1. Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS)

O FNHIS, gerido pelo Ministério das Cidades, tem como objetivo principal financiar programas e projetos habitacionais de interesse social. Embora seu foco seja a REURB-S, recursos do FNHIS podem ser destinados a projetos de infraestrutura em áreas de REURB-E, desde que beneficiem também famílias de baixa renda e contribuam para a integração urbana. A Lei nº 11.124/2005, que instituiu o FNHIS, prevê a possibilidade de financiamento de infraestrutura urbana em assentamentos precários.

2. Fundos Municipais de Habitação (FMH)

A criação e o fortalecimento de Fundos Municipais de Habitação são fundamentais para o financiamento da REURB. Os FMHs podem captar recursos de diversas fontes, como contrapartidas urbanísticas (Outorga Onerosa do Direito de Construir, Transferência do Direito de Construir), doações, repasses federais e estaduais, e destiná-los a projetos de regularização fundiária. A Lei nº 13.465/2017 incentiva a utilização de recursos oriundos de instrumentos de política urbana para o financiamento da REURB.

3. Financiamento Bancário

As instituições financeiras, como a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil, oferecem linhas de crédito para financiamento imobiliário. No entanto, o acesso a esses recursos para a REURB-E muitas vezes esbarra na exigência de garantias reais (imóveis regularizados) e na comprovação de renda formal. A criação de linhas de crédito específicas para a REURB, com garantias alternativas (como o direito real de laje ou a própria posse) e taxas de juros subsidiadas, é uma demanda recorrente do setor.

4. Parcerias Público-Privadas (PPPs) e Concessões

As PPPs e as concessões urbanísticas despontam como alternativas promissoras para o financiamento da REURB-E, especialmente em áreas com potencial de valorização imobiliária. O parceiro privado assume a responsabilidade pela elaboração dos projetos, implantação da infraestrutura e regularização fundiária, sendo remunerado pela exploração comercial de áreas remanescentes, pela venda de potencial construtivo ou por outras contrapartidas estabelecidas em contrato. A Lei nº 11.079/2004 (Lei das PPPs) e a Lei nº 13.465/2017 fornecem o arcabouço legal para essas parcerias.

Jurisprudência e a Busca por Soluções

A jurisprudência sobre o financiamento da REURB ainda está em construção, mas decisões recentes indicam uma tendência de flexibilização e busca por soluções que garantam a efetividade do instituto.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem se manifestado sobre a necessidade de garantir o direito à moradia e a regularização fundiária, mesmo em situações complexas. Em decisão recente, o STJ reconheceu a possibilidade de usucapião de áreas públicas dominicais, desde que não afetadas a um serviço público específico, abrindo caminho para a regularização de assentamentos informais consolidados em áreas públicas.

Os Tribunais de Justiça (TJs) também têm proferido decisões relevantes, como a determinação de que o poder público municipal assuma os custos da infraestrutura essencial em áreas de REURB-S, mesmo quando a ocupação se deu de forma irregular.

Dicas Práticas para Advogados

A atuação do advogado na REURB exige conhecimento multidisciplinar, envolvendo Direito Civil, Urbanístico, Administrativo e Ambiental. No que tange ao financiamento, algumas dicas práticas são fundamentais:

• Análise de Viabilidade Financeira: Antes de iniciar um processo de REURB-E, é crucial realizar um estudo de viabilidade financeira detalhado, estimando os custos envolvidos (projetos, infraestrutura, taxas) e a capacidade de pagamento dos ocupantes.
• Busca por Fontes de Financiamento: Explorar todas as alternativas de financiamento disponíveis, desde fundos públicos (FNHIS, FMH) até linhas de crédito bancário e parcerias público-privadas.
• Negociação com o Poder Público: Dialogar com a prefeitura para buscar soluções conjuntas, como a isenção ou parcelamento de taxas, a utilização de recursos de fundos municipais ou a viabilização de parcerias.
• Organização Comunitária: Incentivar a criação de associações de moradores para facilitar a captação de recursos, a gestão financeira do projeto e a interlocução com o poder público.
• Atualização Constante: Acompanhar as alterações legislativas, as políticas públicas e a jurisprudência relacionadas à REURB e ao financiamento habitacional, incluindo as inovações trazidas pelo Marco Legal do Saneamento Básico (Lei nº 14.026/2020) e as novas diretrizes do Ministério das Cidades.

Conclusão

O financiamento da REURB-E é um desafio complexo que exige a atuação conjunta do poder público, da iniciativa privada e da sociedade civil. A busca por soluções inovadoras, como o fortalecimento de fundos municipais, a criação de linhas de crédito específicas e a viabilização de parcerias público-privadas, é fundamental para garantir a efetividade da regularização fundiária e a concretização do direito à moradia digna e à cidade para todos. A atuação diligente e estratégica do advogado é essencial para navegar nesse cenário e auxiliar os ocupantes na busca pela segurança jurídica e pela melhoria de sua qualidade de vida.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.