Guia Prático: Airbnb e Locação por Aplicativos

A popularização de plataformas como o Airbnb transformou radicalmente o mercado imobiliário, criando novas oportunidades de renda para proprietários e opções flexíveis de hospedagem para viajantes. No entanto, essa nova modalidade de locação também gerou desafios jurídicos significativos, especialmente no que tange à regulação condominial e à aplicação da legislação vigente. Este guia prático tem como objetivo fornecer uma visão abrangente sobre os aspectos legais da locação por aplicativos, abordando desde a classificação jurídica até a jurisprudência mais recente.

1. Classificação Jurídica da Locação por Aplicativos

A natureza jurídica da locação via plataformas digitais como o Airbnb é objeto de intenso debate. A principal questão é se essa modalidade se enquadra como locação por temporada, regida pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), ou como hospedagem, sujeita à Lei Geral do Turismo (Lei nº 11.771/2008).

1.1. Locação por Temporada vs. Hospedagem

A Lei do Inquilinato define a locação por temporada (art. 48) como aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias.

Por outro lado, a Lei Geral do Turismo (art. 23) define os meios de hospedagem como os empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de hospedagem, mediante adoção de instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança de diária.

A distinção crucial reside na prestação de serviços. A locação por temporada, em regra, não envolve a oferta de serviços típicos de hotelaria (limpeza diária, café da manhã, recepção 24 horas). Já a hospedagem pressupõe a existência desses serviços.

1.2. A Posição do Superior Tribunal de Justiça (STJ)

O STJ tem se posicionado no sentido de que a locação via Airbnb, quando não acompanhada de serviços hoteleiros, caracteriza-se como locação por temporada, regida pela Lei do Inquilinato. No entanto, a Corte também reconhece que essa modalidade de locação possui peculiaridades que a distanciam da locação residencial tradicional, especialmente no que diz respeito à alta rotatividade de pessoas e ao impacto na segurança e tranquilidade do condomínio.

Em decisão paradigmática, a 4ª Turma do STJ entendeu que a locação de unidades autônomas por meio de plataformas digitais, com alta rotatividade de hóspedes, configura uso comercial do imóvel, o que pode ser vedado pela convenção condominial.

2. A Regulação Condominial e a Locação por Aplicativos

O principal foco de conflito envolvendo a locação por aplicativos reside na relação entre o proprietário do imóvel e o condomínio. A convenção condominial é o instrumento fundamental para regular essa questão.

2.1. O Poder da Convenção Condominial

A convenção condominial, aprovada por quórum qualificado, estabelece as regras de uso e convivência no condomínio, incluindo a destinação das unidades autônomas (residencial, comercial ou mista). O Código Civil (art. 1.336, IV) impõe ao condômino o dever de "dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes".

2.2. A Vedação da Locação por Aplicativos

Se a convenção condominial estabelece a destinação estritamente residencial do edifício e proíbe expressamente a locação por temporada ou hospedagem, essa vedação é válida e deve ser respeitada pelos condôminos. A jurisprudência, inclusive do STJ, tem validado cláusulas convencionais que proíbem a locação de curta duração, com base no argumento de que a alta rotatividade de pessoas compromete a segurança e a tranquilidade dos demais moradores, desvirtuando a destinação residencial do condomínio.

2.3. A Ausência de Previsão na Convenção

Se a convenção condominial for omissa em relação à locação por aplicativos, a questão torna-se mais complexa. Nesse caso, é necessário analisar se a locação configura uso comercial ou se viola o dever de não prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais condôminos. A jurisprudência tem se dividido, mas a tendência majoritária é no sentido de que a locação por aplicativos, por si só, não configura uso comercial, desde que não haja prestação de serviços hoteleiros. No entanto, se a locação gerar transtornos recorrentes ao condomínio, o condômino poderá ser penalizado.

3. Dicas Práticas para Advogados

Para atuar com segurança em casos envolvendo locação por aplicativos, é fundamental adotar as seguintes medidas:

1. Análise Detalhada da Convenção Condominial: A primeira etapa é analisar cuidadosamente a convenção condominial para identificar se há alguma cláusula que proíba expressamente a locação por temporada ou hospedagem. Se houver, a vedação é válida e deve ser respeitada.
2. Verificação da Existência de Serviços Hoteleiros: É crucial investigar se a locação envolve a prestação de serviços típicos de hotelaria, como limpeza diária, café da manhã, recepção 24 horas, etc. A presença desses serviços pode configurar hospedagem, sujeitando a atividade à Lei Geral do Turismo.
3. Coleta de Provas: Se a locação estiver gerando transtornos ao condomínio, é importante reunir provas robustas, como registros no livro de ocorrências, depoimentos de testemunhas, imagens de câmeras de segurança, etc.
4. Notificação Extrajudicial: Antes de ajuizar qualquer ação, é recomendável enviar uma notificação extrajudicial ao condômino infrator, exigindo a cessação da atividade ou a adequação às regras do condomínio.
5. Ação Judicial: Se as medidas amigáveis não surtirem efeito, pode ser necessário ajuizar uma ação judicial para obrigar o condômino a cessar a locação por aplicativos ou para cobrar multas por descumprimento da convenção condominial.

4. Legislação Atualizada (até 2026)

É importante acompanhar as mudanças legislativas que possam impactar a locação por aplicativos. Até o momento, não há uma lei federal específica que regule essa modalidade de locação. No entanto, alguns projetos de lei estão em tramitação no Congresso Nacional, com o objetivo de estabelecer regras claras para a atividade, incluindo a possibilidade de regulamentação pelos municípios e a exigência de cadastro das plataformas e dos anfitriões.

Conclusão

A locação por aplicativos é uma realidade que veio para ficar, mas que exige atenção e cautela por parte de proprietários, condôminos e profissionais do direito. A análise cuidadosa da convenção condominial, a verificação da existência de serviços hoteleiros e a coleta de provas robustas são fundamentais para atuar com segurança em casos envolvendo essa modalidade de locação. O acompanhamento das mudanças legislativas e da jurisprudência mais recente também é essencial para garantir a defesa eficaz dos interesses de seus clientes.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.