Guia Prático: ITBI e ITCMD

A tributação no Direito Imobiliário é um tema complexo e que exige atenção minuciosa dos advogados, especialmente no que tange aos Impostos de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD). Compreender as nuances, as hipóteses de incidência, a base de cálculo e as recentes atualizações jurisprudenciais e legislativas é fundamental para garantir a correta aplicação do direito e a defesa dos interesses dos clientes. Este guia prático visa fornecer um panorama completo e atualizado sobre esses dois importantes tributos, com foco nas recentes alterações legislativas até 2026 e nas decisões mais relevantes dos tribunais superiores.

ITBI: Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis

O ITBI é um imposto de competência municipal, previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, incidente sobre a transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.

Hipóteses de Incidência e Fato Gerador

O fato gerador do ITBI ocorre no momento da transferência efetiva da propriedade imobiliária, que se dá com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis (CRI), conforme o artigo 1.245 do Código Civil. É importante destacar que a mera lavratura da escritura pública de compra e venda não configura o fato gerador do imposto.

A incidência do ITBI abrange diversas situações, como:

• Compra e venda de imóveis;
• Permuta de imóveis;
• Daçāo em pagamento;
• Arrematação em leilão;
• Adjudicação;
• Cessão de direitos aquisitivos;
• Integralização de capital social com imóveis (em regra, sujeito à imunidade, mas com exceções).

Base de Cálculo e Alíquota

A base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, conforme estabelecido no artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN). A jurisprudência do STJ firmou entendimento no Tema 1.113 de que o valor venal para fins de ITBI é o valor da transação declarado pelo contribuinte, presumindo-se condizente com o valor de mercado. O município só pode afastar esse valor mediante processo administrativo que comprove a inadequação do valor declarado. As alíquotas variam de acordo com a legislação de cada município, geralmente situando-se entre 2% e 4%.

Imunidade e Isenção

A Constituição Federal prevê imunidade do ITBI nas transmissões de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, e na transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. No entanto, essa imunidade não se aplica quando a atividade preponderante da empresa adquirente for a compra e venda, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil (artigo 156, § 2º, I, da CF). O STF, no Tema 796, definiu que a imunidade em relação ao ITBI sobre imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica não alcança o valor do bem que exceder o limite do capital social a ser integralizado.

As isenções, por sua vez, são concedidas por leis municipais e podem abranger situações como a aquisição da casa própria por meio de programas habitacionais populares (Minha Casa, Minha Vida), aquisição de imóveis de baixo valor, ou aquisições por entidades sem fins lucrativos.

Jurisprudência Relevante (ITBI)

• Tema 1.113 do STJ: Define que o valor da transação declarado pelo contribuinte é a base de cálculo do ITBI, afastando o uso do valor venal do IPTU como piso.
• Tema 796 do STF: A imunidade do ITBI na integralização de capital social é limitada ao valor das cotas integralizadas, incidindo o imposto sobre o excedente (ágio).
• STJ: Reitera que o fato gerador do ITBI só ocorre com a transferência efetiva da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, não incidindo sobre a promessa de compra e venda.

ITCMD: Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação

O ITCMD é um imposto de competência estadual, previsto no artigo 155, inciso I, da Constituição Federal, incidente sobre a transmissão "causa mortis" e doação de quaisquer bens ou direitos.

Hipóteses de Incidência e Fato Gerador

O ITCMD incide em duas situações distintas:

• Transmissão Causa Mortis: O fato gerador ocorre no momento do óbito (princípio da saisine), independentemente da abertura do inventário (artigo 1.784 do Código Civil). Abrange a transmissão de bens móveis, imóveis e direitos aos herdeiros e legatários.
• Doação: O fato gerador ocorre no momento da celebração do ato de doação (inter vivos), seja por escritura pública ou instrumento particular.

Base de Cálculo e Alíquota

A base de cálculo do ITCMD é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou doados (artigo 38 do CTN). Nas transmissões "causa mortis", a base de cálculo é o valor dos bens na data do óbito, devidamente atualizado. Nas doações, é o valor dos bens na data da doação.

As alíquotas do ITCMD são progressivas em muitos estados, variando de acordo com o valor dos bens transmitidos ou doados, e são limitadas pelo Senado Federal a uma alíquota máxima (atualmente 8%, conforme Resolução do Senado Federal nº 9/1992). A Reforma Tributária (Emenda Constitucional 132/2023), que entrará em vigor de forma plena nos próximos anos, trouxe mudanças significativas, tornando obrigatória a progressividade do ITCMD em todo o país.

Imunidade e Isenção

A Constituição Federal prevê imunidades para o ITCMD em situações específicas, como as doações a templos de qualquer culto, partidos políticos e instituições de educação e assistência social sem fins lucrativos (artigo 150, VI, da CF).

As isenções são estabelecidas pelas leis estaduais e variam consideravelmente. Em geral, abrangem transmissões ou doações de bens de pequeno valor, imóveis rurais de pequena extensão, e transmissões a herdeiros ou donatários com condições financeiras limitadas.

A Questão da Base de Cálculo no ITCMD: VGBL e PGBL

Um tema de grande debate jurídico é a incidência de ITCMD sobre planos de previdência privada (VGBL e PGBL). O STJ firmou entendimento de que o VGBL (Vida Gerador de Benefício Livre) tem natureza de seguro de vida e, portanto, não integra a herança, não incidindo ITCMD sobre ele. Já o PGBL (Plano Gerador de Benefício Livre) tem natureza de aplicação financeira e, em regra, integra a herança, sujeitando-se ao ITCMD. No entanto, o STF reconheceu repercussão geral (Tema 1.214) para decidir sobre a incidência do ITCMD sobre o repasse aos beneficiários de valores e direitos relativos a ambos os planos em caso de morte do titular. A decisão do STF terá impacto significativo na tributação sucessória.

Jurisprudência Relevante (ITCMD)

• STJ: Define a natureza jurídica do VGBL (seguro de vida, sem incidência de ITCMD) e do PGBL (aplicação financeira, com incidência de ITCMD).
• Tema 825 do STF: O STF declarou inconstitucional a cobrança de ITCMD sobre doações e heranças instituídas no exterior sem a existência de lei complementar federal regulamentando a matéria.
• Súmula 112 do STF: "O imposto de transmissão causa mortis é devido pela alíquota vigente ao tempo da abertura da sucessão".

Dicas Práticas para Advogados

1. Análise Minuciosa das Leis Locais: O ITBI e o ITCMD são tributos municipais e estaduais, respectivamente. É imprescindível consultar a legislação específica do município ou estado onde o imóvel está localizado, ou onde o inventário está sendo processado, para verificar as alíquotas, prazos, isenções e procedimentos específicos.
2. Atenção ao Valor da Transação (ITBI): Instrua seus clientes a declararem o valor real da transação no momento do registro, evitando declarações subfaturadas que podem gerar multas e problemas com a fiscalização. Baseie-se no Tema 1.113 do STJ para contestar avaliações abusivas por parte do município.
3. Planejamento Sucessório (ITCMD): O planejamento sucessório é essencial para minimizar a carga tributária do ITCMD. Explore estratégias como a doação com reserva de usufruto, a constituição de holdings familiares e a utilização de instrumentos como o VGBL (com atenção à pendência no STF - Tema 1.214) para otimizar a transmissão do patrimônio.
4. Acompanhamento da Reforma Tributária: A Emenda Constitucional 132/2023 trará mudanças significativas para o ITCMD, especialmente a obrigatoriedade da progressividade. Acompanhe a regulamentação dessas mudanças por meio de leis complementares e estaduais para garantir a adequação das estratégias de seus clientes.
5. Contestação Administrativa e Judicial: Não hesite em questionar administrativamente ou judicialmente cobranças indevidas de ITBI ou ITCMD, como a incidência sobre promessas de compra e venda (ITBI), cobranças baseadas em valores venais de IPTU (ITBI) ou a tributação de bens no exterior sem lei complementar (ITCMD).

Conclusão

A correta compreensão e aplicação das normas referentes ao ITBI e ao ITCMD são cruciais para a segurança jurídica das transações imobiliárias e para o planejamento sucessório eficiente. A constante evolução legislativa, especialmente com a Reforma Tributária, e as recentes decisões dos tribunais superiores exigem que o advogado atuante no Direito Imobiliário esteja sempre atualizado e preparado para defender os interesses de seus clientes, buscando a otimização tributária dentro dos limites legais e contestando eventuais abusos por parte do fisco. A análise detalhada de cada caso concreto, aliada ao conhecimento profundo da legislação e jurisprudência, é o caminho para o sucesso na atuação profissional nesta área.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.