Guia Prático: REURB

Guia Prático: REURB - Regularização Fundiária Urbana

A Regularização Fundiária Urbana (REURB), instituída pela Lei nº 13.465/2017, representa um marco na legislação brasileira, oferecendo um arcabouço legal robusto para a regularização de assentamentos informais consolidados. Este guia prático, voltado para advogados atuantes no Direito Imobiliário, visa desmistificar o processo de REURB, abordando seus fundamentos legais, as diferentes modalidades, os procedimentos e os desafios práticos.

1. A Evolução da Legislação e a Lei nº 13.465/2017

Antes da Lei nº 13.465/2017, a regularização fundiária no Brasil era um processo fragmentado e complexo, com legislações esparsas e muitas vezes contraditórias. A nova lei buscou unificar e simplificar os procedimentos, instituindo a REURB como um instrumento de política urbana, com o objetivo de garantir o direito à moradia digna e promover a integração social e econômica das populações em assentamentos informais.

A Lei nº 13.465/2017, em seu artigo 11, define a REURB como o "conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado".

2. Modalidades de REURB

A REURB se divide em duas modalidades principais:

• REURB-S (Social): Destinada à regularização de assentamentos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda. Nesta modalidade, o poder público assume a responsabilidade pela condução do processo e pelos custos inerentes à regularização.
• REURB-E (Específica): Aplicável aos demais casos de assentamentos informais, onde a população não se enquadra nos critérios de baixa renda. Nesta modalidade, os custos da regularização recaem sobre os beneficiários ou promotores do loteamento.

3. Procedimento de REURB

O processo de REURB envolve diversas etapas, que podem variar de acordo com a modalidade e as características do assentamento. 3.1. Requerimento e Instauração: O processo pode ser iniciado por iniciativa do poder público, dos ocupantes do assentamento, de associações de moradores, entre outros. O requerimento deve conter informações básicas sobre o assentamento e seus ocupantes.

3.2. Levantamento Planialtimétrico e Cadastral (LEPAC): Esta etapa crucial consiste na elaboração de um mapa detalhado do assentamento, identificando as áreas ocupadas, as edificações, a infraestrutura existente e os limites das propriedades.

3.3. Projeto de Regularização Fundiária (PRF): O PRF é o documento técnico que define as diretrizes para a regularização, incluindo propostas de melhorias urbanísticas, ambientais e sociais.

3.4. Aprovação do PRF: O PRF deve ser aprovado pelos órgãos competentes, que analisarão sua viabilidade técnica, ambiental e legal.

3.5. Emissão da Certidão de Regularização Fundiária (CRF): A CRF é o documento que atesta a regularização do assentamento e confere aos ocupantes o direito de registrar seus imóveis no Cartório de Registro de Imóveis.

3.6. Registro da CRF: A CRF deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, garantindo a segurança jurídica e a propriedade formal aos ocupantes.

4. Fundamentação Legal e Jurisprudência

A Lei nº 13.465/2017 é a base legal da REURB. Outros diplomas legais relevantes incluem o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) e o Código Civil (Lei nº 10.406/2002).

A jurisprudência sobre a REURB ainda está em desenvolvimento, mas já existem decisões importantes do STJ e do STF que consolidam a aplicação da lei. Por exemplo, o STJ, em decisão recente, reconheceu a possibilidade de aplicação da REURB-S em áreas de preservação permanente (APP), desde que observados os requisitos legais de mitigação e compensação ambiental.

5. Dicas Práticas para Advogados

• Conheça a Legislação Local: A legislação municipal pode estabelecer requisitos específicos para a REURB, portanto, é fundamental conhecer as normas locais aplicáveis.
• Atue de Forma Interdisciplinar: A REURB exige conhecimentos de diversas áreas, como urbanismo, meio ambiente, engenharia e topografia. Trabalhe em equipe com profissionais de outras áreas para garantir a qualidade do processo.
• Mantenha-se Atualizado: A legislação e a jurisprudência sobre a REURB estão em constante evolução. Acompanhe as novidades e busque atualização profissional.
• Comunique-se com Clareza: Explique os procedimentos e os benefícios da REURB aos seus clientes de forma clara e acessível, evitando jargões jurídicos.

6. Conclusão

A REURB é um instrumento poderoso para a regularização fundiária e a promoção do direito à moradia no Brasil. Advogados com conhecimento especializado em REURB podem desempenhar um papel fundamental na garantia da segurança jurídica e na melhoria da qualidade de vida das populações em assentamentos informais. O domínio da legislação, a atuação interdisciplinar e a constante atualização profissional são essenciais para o sucesso na área.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.