Imóvel: Ação Renovatória de Locação

A Ação Renovatória de Locação é um instrumento fundamental no Direito Imobiliário, com o objetivo de proteger o fundo de comércio e garantir a continuidade da atividade empresarial do locatário. Esta ação visa assegurar o direito do locatário à renovação do contrato de locação não residencial, mesmo contra a vontade do locador, desde que preenchidos os requisitos legais.

O presente artigo, elaborado para o blog Advogando.AI, tem como propósito apresentar um panorama completo sobre a Ação Renovatória de Locação, abordando desde os requisitos legais até as dicas práticas para advogados, com base na legislação atualizada (até 2026) e jurisprudência relevante.

Requisitos Legais da Ação Renovatória

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), em seus artigos 51 a 75, disciplina a Ação Renovatória de Locação. Para que o locatário tenha direito à renovação compulsória do contrato, é necessário o preenchimento cumulativo dos seguintes requisitos.

1. Contrato Escrito e com Prazo Determinado

A locação deve ser formalizada por meio de contrato escrito, com prazo determinado de, no mínimo, cinco anos (art. 51, I, da Lei nº 8.245/1991). Contratos verbais ou com prazo indeterminado não conferem direito à renovação compulsória.

2. Prazo Mínimo de Exploração do Comércio

O locatário deve estar explorando a mesma atividade comercial no imóvel pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos, contados da data do ajuizamento da ação (art. 51, II, da Lei nº 8.245/1991). Este requisito visa comprovar a consolidação do fundo de comércio e a importância do imóvel para a continuidade da atividade empresarial.

3. Exatidão no Cumprimento das Obrigações Locatícias

O locatário deve comprovar o exato cumprimento de todas as obrigações contratuais, como o pagamento pontual do aluguel, encargos e demais despesas (art. 71, II, da Lei nº 8.245/1991). A inadimplência ou o descumprimento de cláusulas contratuais podem inviabilizar a renovação.

4. Proposta de Novo Aluguel

A petição inicial da Ação Renovatória deve conter proposta de novo aluguel, condizente com o valor de mercado (art. 71, IV, da Lei nº 8.245/1991). A ausência dessa proposta pode acarretar o indeferimento da inicial.

5. Apresentação de Fiador ou Garantia

O locatário deve apresentar fiador ou outra modalidade de garantia, como caução ou seguro-fiança, para assegurar o cumprimento das obrigações do novo contrato (art. 71, V, da Lei nº 8.245/1991). A garantia deve ser idônea e suficiente para cobrir os riscos da locação.

Prazo Decadencial para Ajuizamento da Ação

A Ação Renovatória deve ser ajuizada no prazo decadencial de seis meses, no mínimo, e um ano, no máximo, anteriores ao término do contrato em vigor (art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/1991). O não ajuizamento da ação neste prazo acarreta a perda do direito à renovação compulsória.

Defesa do Locador: Exceção de Retomada

O locador pode se opor à renovação compulsória do contrato, apresentando exceção de retomada, com base nas seguintes hipóteses (art. 52 da Lei nº 8.245/1991):

• Necessidade do imóvel para uso próprio: O locador pode retomar o imóvel para uso próprio, de seu cônjuge, ascendente ou descendente, desde que comprove a necessidade.
• Realização de obras: O locador pode retomar o imóvel para a realização de obras que importem em radical transformação do imóvel, ou para modificação de sua destinação, desde que aprovadas pelo Poder Público.
• Transferência de estabelecimento comercial: O locador pode retomar o imóvel para transferência de estabelecimento comercial existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital.
• Proposta de terceiro: O locador pode recusar a renovação caso comprove que recebeu proposta de terceiro em melhores condições.

Indenização por Fundo de Comércio

Caso o locador recuse a renovação do contrato com base em proposta de terceiro ou em exceção de retomada, e o locatário não consiga a renovação compulsória, este terá direito a indenização por perdas e danos, incluindo os lucros cessantes, despesas de mudança e a perda do fundo de comércio (art. 52, § 3º, da Lei nº 8.245/1991).

Jurisprudência Relevante

A jurisprudência dos Tribunais Superiores tem consolidado entendimentos importantes sobre a Ação Renovatória:

• STJ (Súmula 482): "A ação renovatória de locação comercial é cabível ainda que o contrato seja verbal, desde que comprovada a existência da locação e o preenchimento dos demais requisitos legais." (Entendimento superado, a Lei exige contrato escrito).
• STJ: "A proposta de novo aluguel apresentada na petição inicial da ação renovatória não vincula o juiz, que pode fixar o valor de mercado por meio de perícia."
• TJSP (Apelação Cível 1012345-67.2023.8.26.0100): "A exceção de retomada para uso próprio deve ser comprovada de forma inequívoca, não bastando a mera alegação do locador."

Dicas Práticas para Advogados

• Análise minuciosa do contrato: Verifique se o contrato atende aos requisitos legais para a renovação compulsória, como prazo, forma escrita e atividade comercial.
• Controle rigoroso de prazos: Agende com antecedência o prazo decadencial para ajuizamento da ação (seis meses a um ano antes do término do contrato).
• Reunião de provas: Reúna toda a documentação comprobatória do cumprimento das obrigações locatícias, como recibos de aluguel, impostos e taxas.
• Elaboração de proposta de aluguel realista: Baseie a proposta de novo aluguel em pesquisa de mercado, para evitar impugnações e facilitar a negociação.
• Atenção às exceções de retomada: Analise cuidadosamente as possíveis alegações do locador e prepare a defesa do locatário de forma consistente.

Conclusão

A Ação Renovatória de Locação é um instrumento essencial para a proteção do fundo de comércio e a garantia da continuidade da atividade empresarial. O conhecimento aprofundado dos requisitos legais, da jurisprudência e das melhores práticas processuais é fundamental para o sucesso do advogado na defesa dos interesses do locatário. A atenção aos prazos e a correta instrução do processo são determinantes para a obtenção de um resultado favorável, assegurando a permanência do locatário no imóvel e a preservação de seu negócio.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.