Imóvel: Airbnb e Locação por Aplicativos

O crescimento exponencial de plataformas digitais de hospedagem, notadamente o Airbnb, revolucionou a forma como as pessoas buscam e oferecem acomodações, impulsionando a "economia do compartilhamento". No entanto, essa inovação tecnológica trouxe consigo uma série de desafios e incertezas jurídicas, especialmente no âmbito do Direito Imobiliário. A principal controvérsia reside na natureza jurídica dessa atividade: trata-se de locação por temporada ou hospedagem? As respostas a essa pergunta, bem como a interpretação da legislação e a jurisprudência em constante evolução, moldam o cenário legal aplicável a essas plataformas.

A Natureza Jurídica da Atividade: Locação por Temporada ou Hospedagem?

A distinção entre locação por temporada e hospedagem é fundamental, pois determina o regime jurídico aplicável. A Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) regula a locação por temporada em seu artigo 48, definindo-a como aquela destinada à residência provisória, com prazo não superior a noventa dias. A Lei Geral do Turismo (Lei nº 11.771/2008), por sua vez, disciplina os meios de hospedagem, exigindo registro no Ministério do Turismo, estrutura física adequada e prestação de serviços como recepção, limpeza e alimentação.

A atividade de plataformas como o Airbnb, em muitos casos, apresenta características de ambas as figuras. A oferta de serviços, ainda que restritos à limpeza e troca de roupas de cama, aproxima-se da hospedagem. Por outro lado, a ausência de estrutura hoteleira e a locação de imóveis residenciais, muitas vezes sem a prestação de serviços adicionais, assemelham-se à locação por temporada.

A Posição do Superior Tribunal de Justiça (STJ)

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisões paradigmáticas, tem se posicionado sobre o tema, buscando conciliar o direito de propriedade com as regras de convivência condominial. No julgamento do Recurso Especial nº 1.819.075/RS, a Quarta Turma decidiu que a locação de imóveis por meio do Airbnb possui natureza de hospedagem atípica, não se enquadrando como locação residencial ou por temporada. O STJ fundamentou sua decisão no fato de que a atividade, além de possuir alta rotatividade, envolve a oferta de serviços, ainda que mínimos, caracterizando uma atividade comercial incompatível com a destinação residencial do condomínio.

O Papel da Convenção de Condomínio

A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a convenção de condomínio é o instrumento adequado para regular, e até mesmo proibir, a locação por aplicativos. O Código Civil, em seu artigo 1.336, inciso IV, estabelece como dever do condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Se a convenção de condomínio destina o edifício exclusivamente a fins residenciais, a atividade de hospedagem atípica, como a realizada pelo Airbnb, pode ser considerada infração à convenção, sujeitando o infrator a multas e outras penalidades. Para que a proibição seja válida, no entanto, ela deve constar expressamente na convenção, não sendo suficiente a mera deliberação em assembleia.

A Evolução Legislativa: A Lei nº 14.382/2022

A Lei nº 14.382/2022, que dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), trouxe inovações relevantes para o Direito Imobiliário, com reflexos na locação por aplicativos. A lei alterou a Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), permitindo a averbação, na matrícula do imóvel, de contratos de locação por temporada com prazo igual ou inferior a trinta dias, desde que celebrados por meio de plataformas digitais de intermediação.

Essa alteração legislativa busca conferir maior segurança jurídica aos contratos de locação por aplicativos, facilitando a comprovação da atividade e a aplicação de regras condominiais. No entanto, a averbação é facultativa, cabendo às partes decidir sobre a sua conveniência.

Dicas Práticas para Advogados

Diante da complexidade e da evolução constante do tema, os advogados que atuam na área de Direito Imobiliário devem estar atentos a algumas dicas práticas:

• Análise Criteriosa da Convenção de Condomínio: Antes de orientar clientes sobre a possibilidade de locação por aplicativos, é imprescindível analisar minuciosamente a convenção de condomínio, verificando a existência de proibições ou restrições expressas.
• Elaboração de Contratos Claros e Específicos: Na elaboração de contratos de locação por temporada, seja por meio de plataformas digitais ou não, é fundamental incluir cláusulas claras e específicas sobre as regras de convivência condominial, as penalidades por infração e as responsabilidades das partes.
• Acompanhamento da Jurisprudência: O tema da locação por aplicativos ainda é objeto de debates nos tribunais superiores, sendo essencial acompanhar a evolução da jurisprudência para orientar os clientes com segurança.
• Orientação sobre a Averbação: Informar os clientes sobre a possibilidade de averbação dos contratos de locação por temporada na matrícula do imóvel, destacando os benefícios em termos de segurança jurídica.
• Mediação e Conciliação: Em casos de conflitos entre condôminos e locadores por aplicativos, a mediação e a conciliação podem ser alternativas eficazes e menos onerosas do que o litígio judicial.

Conclusão

A locação por aplicativos, impulsionada por plataformas como o Airbnb, representa um desafio para o Direito Imobiliário, exigindo a harmonização entre o direito de propriedade, as regras de convivência condominial e a legislação aplicável. A jurisprudência tem se consolidado no sentido de reconhecer a natureza de hospedagem atípica dessa atividade, conferindo à convenção de condomínio o poder de regulá-la ou proibi-la. A evolução legislativa, como a Lei nº 14.382/2022, busca conferir maior segurança jurídica a essas relações. Aos advogados, cabe o papel fundamental de orientar seus clientes com base na legislação e na jurisprudência atualizadas, buscando soluções que conciliem os interesses em jogo.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.