Imóvel: Despejo por Falta de Pagamento

O despejo por falta de pagamento é um dos temas mais recorrentes no Direito Imobiliário, demandando atenção cuidadosa dos advogados que atuam na área. A rescisão do contrato de locação por inadimplência é um direito do locador, mas que deve ser exercido com estrita observância das normas legais vigentes.

Neste artigo, exploraremos os principais aspectos do despejo por falta de pagamento, desde a base legal até as nuances processuais, com foco em dicas práticas para advogados e análise da jurisprudência atual.

Fundamentação Legal

O despejo por falta de pagamento é regido principalmente pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). O artigo 5º da referida lei estabelece que a locação pode ser desfeita por falta de pagamento do aluguel e demais encargos. A Lei do Inquilinato, no entanto, não é a única fonte normativa a ser considerada. O Código Civil (Lei nº 10.406/2002) também traz disposições relevantes, como a regra geral de que a falta de pagamento de uma prestação não autoriza a resolução do contrato se o inadimplemento for de pequena monta, a menos que o contrato estabeleça o contrário.

A Lei nº 12.112/2009, que alterou a Lei do Inquilinato, introduziu mudanças significativas no procedimento de despejo, tornando-o mais ágil e eficiente. Dentre as alterações, destacam-se a possibilidade de liminar para desocupação em 15 dias, a redução do prazo para purgar a mora e a simplificação da notificação premonitória.

Requisitos para a Ação de Despejo por Falta de Pagamento

A ação de despejo por falta de pagamento exige o preenchimento de requisitos específicos, que devem ser cuidadosamente analisados pelo advogado antes da propositura da ação.

Inadimplência

A inadimplência é o requisito fundamental para a ação de despejo por falta de pagamento. A falta de pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (como condomínio, IPTU, etc.) configura a inadimplência. É importante ressaltar que a inadimplência deve ser comprovada de forma clara e objetiva, por meio de recibos, extratos bancários ou outros documentos idôneos.

Notificação Premonitória

A notificação premonitória é um requisito essencial para a ação de despejo por falta de pagamento, a menos que o contrato de locação seja por prazo determinado e o prazo já tenha expirado. A notificação tem a finalidade de constituir o locatário em mora e conceder-lhe um prazo para purgar a dívida. A Lei do Inquilinato não exige forma específica para a notificação, podendo ser realizada por carta com aviso de recebimento, telegrama ou notificação extrajudicial. O prazo para purgar a mora é de 15 dias, contados da data do recebimento da notificação.

Procedimento da Ação de Despejo por Falta de Pagamento

O procedimento da ação de despejo por falta de pagamento é regulado pela Lei do Inquilinato e pelo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015).

Petição Inicial

A petição inicial deve preencher os requisitos gerais do Código de Processo Civil e os requisitos específicos da Lei do Inquilinato. A petição deve descrever detalhadamente o contrato de locação, a inadimplência, a notificação premonitória (se houver) e o pedido de despejo. A petição também pode incluir o pedido de cobrança dos aluguéis e encargos em atraso.

Liminar de Despejo

A Lei do Inquilinato permite a concessão de liminar para desocupação do imóvel em 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária, desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel. A liminar pode ser concedida se o locatário não tiver pago os aluguéis e encargos em atraso no prazo concedido na notificação premonitória. A caução tem a finalidade de garantir o ressarcimento dos danos causados ao locatário caso a ação seja julgada improcedente.

Purgação da Mora

A purgação da mora é o direito do locatário de evitar o despejo pagando a dívida, acrescida de multas, juros e custas processuais, no prazo de 15 dias após a citação. A purgação da mora só é possível se o locatário não tiver utilizado esse direito nos 24 meses anteriores à propositura da ação. Se o locatário purgar a mora, a ação de despejo será extinta.

Sentença

A sentença que julga procedente a ação de despejo determinará a desocupação do imóvel no prazo de 15 a 30 dias, dependendo do caso. A sentença também condenará o locatário ao pagamento dos aluguéis e encargos em atraso, acrescidos de multas, juros e custas processuais.

Jurisprudência Relevante

A jurisprudência dos tribunais superiores (STF e STJ) e dos tribunais estaduais (TJs) é fundamental para a compreensão e aplicação das normas que regem o despejo por falta de pagamento.

STJ: Liminar de Despejo e Caução

O STJ tem consolidado o entendimento de que a caução exigida para a concessão da liminar de despejo pode ser prestada em dinheiro, bens móveis ou imóveis, títulos de crédito, ou até mesmo fiança bancária. O tribunal também tem admitido a possibilidade de o juiz dispensar a caução em casos excepcionais, como quando o locatário é manifestamente insolvente ou quando o imóvel está abandonado.

STJ: Purgação da Mora e Honorários Advocatícios

O STJ tem decidido que, em caso de purgação da mora, o locatário deve arcar com o pagamento dos honorários advocatícios, que devem ser fixados pelo juiz de acordo com a complexidade da causa e o trabalho realizado pelo advogado do locador.

TJs: Notificação Premonitória e Prazo para Purgação da Mora

Os TJs têm decidido que a notificação premonitória é requisito essencial para a ação de despejo por falta de pagamento, mesmo nos casos em que o contrato de locação estabelece que a mora se constitui de pleno direito com o vencimento da obrigação. Os tribunais também têm decidido que o prazo para purgação da mora é de 15 dias, contados da data da citação, e que o pagamento parcial da dívida não impede o despejo. (Apelação Cível 10000210255855001/MG, TJMG).

Dicas Práticas para Advogados

• Análise minuciosa do contrato de locação: Antes de propor a ação de despejo, é fundamental analisar cuidadosamente o contrato de locação para verificar se os requisitos para o despejo estão preenchidos, como a inadimplência, a notificação premonitória e as cláusulas penais.
• Comprovação da inadimplência: A inadimplência deve ser comprovada de forma clara e objetiva, por meio de recibos, extratos bancários, notificações extrajudiciais ou outros documentos idôneos.
• Notificação premonitória adequada: A notificação premonitória deve ser enviada por meio que comprove o recebimento pelo locatário, como carta com aviso de recebimento ou notificação extrajudicial. A notificação deve conter a descrição detalhada da dívida, o prazo para purgação da mora e a advertência de que o não pagamento acarretará o despejo.
• Pedido de liminar: Se o locador tiver urgência na retomada do imóvel, é recomendável requerer a concessão de liminar para desocupação em 15 dias, com a prestação da caução exigida pela lei.
• Atenção aos prazos: É fundamental observar os prazos estabelecidos pela lei para a propositura da ação, a purgação da mora e a interposição de recursos.
• Acompanhamento da jurisprudência: A jurisprudência dos tribunais é fundamental para a compreensão e aplicação das normas que regem o despejo por falta de pagamento. É recomendável acompanhar as decisões dos tribunais superiores e dos tribunais estaduais para manter-se atualizado sobre o tema.

Conclusão

O despejo por falta de pagamento é um procedimento que exige conhecimento técnico e atenção aos detalhes. A observância dos requisitos legais, a comprovação da inadimplência, a notificação premonitória adequada e o acompanhamento da jurisprudência são fundamentais para o sucesso da ação. A atuação diligente do advogado, aliada à análise cuidadosa do caso concreto e à aplicação das normas legais e jurisprudenciais pertinentes, garantirá a defesa dos direitos do locador e a retomada do imóvel de forma célere e eficiente.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.