Imóvel: Locação por Temporada

A locação por temporada é um instituto jurídico que ganhou grande relevância no cenário imobiliário brasileiro, especialmente com a popularização de plataformas digitais de hospedagem. Para o advogado que atua no Direito Imobiliário, compreender as nuances desse tipo de contrato é fundamental para orientar seus clientes, sejam eles locadores ou locatários, garantindo a segurança jurídica e prevenindo conflitos. Este artigo abordará os principais aspectos da locação por temporada, com foco na legislação, jurisprudência e dicas práticas para a atuação profissional.

O Que é Locação por Temporada?

A locação por temporada é aquela destinada à residência temporária do locatário, para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a 90 (noventa) dias, estejam ou não mobiliados.

Essa definição encontra-se no caput do artigo 48 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que regula as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. É importante destacar que a locação por temporada não se confunde com a hospedagem hoteleira, que possui legislação própria e características distintas, como a prestação de serviços inerentes à hotelaria (limpeza, alimentação, etc.).

Prazo

O prazo máximo de 90 dias é a característica mais marcante da locação por temporada. Esse limite temporal é essencial para diferenciá-la da locação residencial comum. A Lei do Inquilinato não estabelece um prazo mínimo, permitindo a locação por períodos curtos, como finais de semana ou feriados.

Destinação

A destinação da locação por temporada é temporária, motivada por situações específicas e transitórias, como lazer, estudos, tratamento de saúde, etc. A finalidade residencial permanente descaracteriza o contrato, sujeitando-o às regras da locação residencial comum.

Mobília

A locação por temporada pode abranger imóveis mobiliados ou não. No caso de imóveis mobiliados, o artigo 48, § 1º, da Lei do Inquilinato exige que o contrato seja acompanhado de um laudo de vistoria, descrevendo os móveis e utensílios que guarnecem o imóvel, bem como o estado em que se encontram.

Pagamento Antecipado

Uma das principais diferenças entre a locação por temporada e a locação residencial comum é a possibilidade de recebimento antecipado do aluguel e dos encargos, de uma só vez, e a exigência de qualquer das modalidades de garantia previstas no artigo 37 da Lei do Inquilinato para atender às demais obrigações do contrato. Essa previsão encontra-se no artigo 49 da referida lei.

Essa flexibilidade é uma vantagem para o locador, que pode garantir o recebimento dos valores antes do início da locação. No entanto, é importante ressaltar que a exigência de garantia não é obrigatória, podendo as partes acordarem livremente sobre o tema.

Fim do Prazo Contratual

O artigo 50 da Lei do Inquilinato estabelece as consequências do término do prazo da locação por temporada. Se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

Nesse caso, o locador só poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses previstas no artigo 47 da Lei do Inquilinato (ex: uso próprio, infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel). Para evitar essa prorrogação indesejada, é recomendável que o locador notifique o locatário antes do término do prazo, exigindo a desocupação do imóvel.

Jurisprudência

A jurisprudência sobre locação por temporada tem se debruçado, principalmente, sobre a distinção entre esse tipo de contrato e a hospedagem hoteleira, bem como sobre a possibilidade de os condomínios edilícios proibirem ou restringirem a locação por temporada por meio de plataformas digitais.

Distinção entre Locação por Temporada e Hospedagem Hoteleira

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se manifestou no sentido de que a locação por temporada não se confunde com a hospedagem hoteleira, mesmo quando intermediada por plataformas digitais. A principal diferença reside na prestação de serviços inerentes à hotelaria, que estão ausentes na locação por temporada.

Proibição ou Restrição em Condomínios Edilícios

A questão da possibilidade de os condomínios edilícios proibirem ou restringirem a locação por temporada por meio de plataformas digitais é controversa e tem gerado debates acalorados. O STJ, em decisão recente, entendeu que é lícita a convenção de condomínio que veda a destinação do imóvel para locação por temporada, desde que a restrição conste expressamente na convenção e não afronte o direito de propriedade.

Dicas Práticas para Advogados

• Elaboração do Contrato: O contrato de locação por temporada deve ser claro, objetivo e conter todas as informações relevantes, como prazo, valor do aluguel, encargos, forma de pagamento, garantia, destinação do imóvel, etc.
• Laudo de Vistoria: Se o imóvel for mobiliado, é imprescindível anexar ao contrato um laudo de vistoria detalhado, com fotos e descrição do estado de conservação dos móveis e utensílios.
• Notificação: Para evitar a prorrogação indesejada do contrato, o locador deve notificar o locatário antes do término do prazo, exigindo a desocupação do imóvel.
• Análise da Convenção de Condomínio: Antes de orientar o cliente sobre a locação por temporada em condomínios edilícios, é fundamental analisar a convenção para verificar se há alguma proibição ou restrição.
• Orientação sobre Plataformas Digitais: Se a locação for intermediada por plataformas digitais, é importante orientar o cliente sobre os termos de uso e as políticas da plataforma, bem como sobre as responsabilidades de cada parte.

Conclusão

A locação por temporada é um instrumento jurídico útil e flexível, que atende a necessidades específicas de locadores e locatários. No entanto, é fundamental conhecer a legislação, a jurisprudência e as peculiaridades desse tipo de contrato para garantir a segurança jurídica e evitar conflitos. O advogado que atua no Direito Imobiliário desempenha um papel crucial na orientação de seus clientes, contribuindo para o sucesso das relações locatícias por temporada.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.