Locação: Despejo por Falta de Pagamento

A locação de imóveis, seja residencial ou comercial, é uma das relações jurídicas mais comuns no Brasil. O inadimplemento no pagamento dos aluguéis e encargos é, sem dúvida, a principal causa de litígios envolvendo essa modalidade de contrato. Neste artigo, abordaremos o tema do despejo por falta de pagamento, analisando os aspectos legais, a jurisprudência pertinente e fornecendo dicas práticas para advogados que atuam na área do Direito Imobiliário.

O Despejo por Falta de Pagamento: Fundamento Legal

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que regula as locações dos imóveis urbanos, estabelece as hipóteses em que o locador pode retomar o imóvel. A falta de pagamento do aluguel e encargos (como condomínio, IPTU, água, luz) é a principal delas. O artigo 9º, inciso III, da Lei do Inquilinato dispõe.

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita. (.) III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

O artigo 62 da mesma lei detalha o procedimento da ação de despejo por falta de pagamento. Ele estabelece que a ação pode ser ajuizada a partir do dia seguinte ao vencimento do aluguel ou encargo, sem a necessidade de prévia notificação ou interpelação do locatário.

A Purgação da Mora

O locatário tem o direito de evitar o despejo pagando a dívida no prazo de 15 (quinze) dias, contados da citação. Esse pagamento, conhecido como purgação da mora, deve incluir os aluguéis e encargos vencidos, as multas contratuais, os juros de mora e as custas processuais, além dos honorários advocatícios (fixados em 10% sobre o montante devido, se outro percentual não tiver sido estipulado no contrato).

O artigo 62, inciso II, da Lei do Inquilinato estabelece as regras para a purgação da mora.

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte. (.) II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos. a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; c) os juros de mora; d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

É importante destacar que a purgação da mora é um direito do locatário, mas ele não pode exercê-lo se já tiver utilizado esse benefício nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação (artigo 62, parágrafo único, da Lei do Inquilinato).

Cumulação com Cobrança

A ação de despejo por falta de pagamento pode ser cumulada com a cobrança dos aluguéis e encargos em atraso (artigo 62, inciso I, da Lei do Inquilinato). Isso significa que, no mesmo processo, o locador pode pedir a rescisão do contrato, a desocupação do imóvel e o pagamento da dívida.

Liminar de Despejo

A Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de concessão de liminar para desocupação do imóvel em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária, desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel. O artigo 59, parágrafo 1º, inciso IX, estabelece essa possibilidade nos casos de.

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo. (.) IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

A exigência de caução é um ponto controverso. O STJ tem entendido que a caução pode ser dispensada em casos excepcionais, como quando o valor da dívida for superior ao valor da caução. No entanto, a regra geral é a necessidade de prestação da caução para a concessão da liminar.

Jurisprudência

A jurisprudência dos Tribunais Superiores e dos Tribunais de Justiça tem se consolidado em relação a alguns pontos importantes do despejo por falta de pagamento:

• Purgação da mora: O STJ pacificou o entendimento de que a purgação da mora deve abranger todos os encargos locatícios, incluindo as custas processuais e os honorários advocatícios (Súmula 268/STJ).
• Liminar de despejo: O STJ também consolidou o entendimento de que a liminar de despejo só pode ser concedida se o contrato estiver desprovido de garantias (como fiador, seguro-fiança, caução).
• Notificação prévia: A jurisprudência majoritária entende que a notificação prévia não é requisito para o ajuizamento da ação de despejo por falta de pagamento, bastando o inadimplemento da obrigação.

Dicas Práticas para Advogados

• Análise do contrato: Antes de ajuizar a ação, analise cuidadosamente o contrato de locação para verificar as cláusulas relativas ao pagamento dos aluguéis e encargos, multas, juros de mora e honorários advocatícios.
• Cálculo da dívida: Elabore uma planilha de cálculo detalhada, incluindo todos os valores devidos, com atualização monetária e juros de mora.
• Citação do locatário e do fiador: Se houver fiador, certifique-se de que ele também seja citado na ação de despejo cumulada com cobrança.
• Pedido liminar: Se o contrato estiver desprovido de garantias, requeira a concessão da liminar de despejo, oferecendo a caução exigida pela lei.
• Purgação da mora: Acompanhe o prazo para a purgação da mora e, caso o locatário efetue o depósito, verifique se o valor está correto.

Atualizações Legislativas Recentes (até 2026)

Embora a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) seja a principal norma que rege o tema, é importante estar atento a eventuais alterações legislativas. Até o momento (2026), não houve mudanças significativas na legislação que afetem diretamente o procedimento de despejo por falta de pagamento. No entanto, o advogado deve estar sempre atualizado com as decisões dos tribunais e com eventuais projetos de lei em tramitação no Congresso Nacional.

Conclusão

O despejo por falta de pagamento é um procedimento célere e eficaz para a retomada do imóvel pelo locador em caso de inadimplemento. O advogado que atua na área do Direito Imobiliário deve dominar as regras da Lei do Inquilinato e a jurisprudência dos tribunais para atuar com segurança e eficiência na defesa dos interesses de seus clientes. A análise minuciosa do contrato, a elaboração de cálculos precisos e o acompanhamento rigoroso dos prazos processuais são fundamentais para o sucesso da ação.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.