Passo a Passo: Ação Renovatória de Locação

Introdução

A ação renovatória de locação é um instrumento jurídico essencial para a proteção do fundo de comércio, garantindo a continuidade do negócio estabelecido em imóvel alugado. Esta ação permite que o locatário, preenchidos os requisitos legais, exija a renovação do contrato de locação não residencial, independentemente da vontade do locador. Este artigo tem como objetivo apresentar um passo a passo detalhado sobre a ação renovatória, abordando seus requisitos, procedimentos e jurisprudência relevante, com dicas práticas para advogados.

Requisitos Legais

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) estabelece os requisitos para a propositura da ação renovatória.

Contrato Escrito e Prazo Determinado

O primeiro requisito, previsto no art. 51, I, da Lei do Inquilinato, é a existência de um contrato escrito e com prazo determinado. Contratos verbais ou com prazo indeterminado não ensejam o direito à renovação compulsória. A jurisprudência pacífica do STJ reafirma a necessidade de prova documental da locação para a propositura da ação renovatória (Súmula nº 332/STJ).

Prazo Mínimo de 5 Anos

O contrato de locação, por si só ou em conjunto com renovações ininterruptas, deve ter um prazo mínimo de 5 (cinco) anos. A soma de prazos de contratos sucessivos, sem interrupção, também é válida para o preenchimento desse requisito (art. 51, II, da Lei do Inquilinato).

Exploração do Mesmo Ramo de Comércio

O locatário deve comprovar a exploração do mesmo ramo de comércio no imóvel por, no mínimo, 3 (três) anos ininterruptos e contínuos (art. 51, III, da Lei do Inquilinato). A jurisprudência, contudo, tem admitido flexibilizações nesse requisito, desde que a alteração do ramo de atividade não descaracterize o fundo de comércio e não prejudique o locador.

Regularidade Contratual e Fiscal

O locatário deve demonstrar o exato cumprimento do contrato em curso, incluindo o pagamento pontual dos aluguéis e encargos da locação (art. 71, II, da Lei do Inquilinato). Além disso, deve apresentar prova da quitação dos impostos e taxas que incidam sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumba (art. 71, III, da Lei do Inquilinato).

Proposta de Renovação

A petição inicial da ação renovatória deve conter uma proposta clara e precisa das condições oferecidas para a renovação do contrato, incluindo o valor do aluguel, o índice de reajuste, a periodicidade do reajuste e outras cláusulas relevantes (art. 71, IV, da Lei do Inquilinato).

Prazo Decadencial

A ação renovatória deve ser proposta no prazo decadencial de 1 (um) ano a 6 (seis) meses anteriores ao término do contrato em vigor (art. 51, § 5º, da Lei do Inquilinato). A inobservância desse prazo acarreta a perda do direito à renovação compulsória.

Procedimento

A ação renovatória segue o rito ordinário e deve ser proposta perante o juízo competente da situação do imóvel.

Petição Inicial

A petição inicial deve ser instruída com os documentos comprobatórios dos requisitos legais, como o contrato de locação, comprovantes de pagamento de aluguel e encargos, certidões negativas de débitos fiscais, etc. A proposta de renovação também deve ser detalhada na petição inicial.

Citação do Locador

Após o recebimento da petição inicial, o juiz ordenará a citação do locador para apresentar contestação. O locador pode contestar a ação, alegando o não preenchimento dos requisitos legais ou apresentando proposta de renovação em condições diversas daquelas oferecidas pelo locatário.

Contestação do Locador

Na contestação, o locador pode alegar, entre outras coisas:

• Não preenchimento dos requisitos legais (falta de contrato escrito, prazo indeterminado, exploração do mesmo ramo de comércio por prazo inferior a três anos, inadimplência, etc.);
• Proposta do locatário não atende ao valor locativo real do imóvel na época da renovação;
• Locador possui proposta de terceiro em condições melhores;
• Locador necessita do imóvel para uso próprio ou de seu cônjuge, ascendente ou descendente;
• Locador pretende realizar obras no imóvel que importem em sua radical transformação.

Réplica do Locatário

O locatário terá a oportunidade de apresentar réplica à contestação do locador, rebatendo as alegações e impugnando as propostas apresentadas.

Audiência de Conciliação e Instrução

Se não houver acordo entre as partes, o juiz designará audiência de conciliação e instrução, na qual serão colhidos os depoimentos das partes e das testemunhas, e analisadas as provas documentais e periciais.

Sentença

Após a instrução processual, o juiz proferirá sentença, decidindo se a ação renovatória é procedente ou não. Se julgar a ação procedente, o juiz fixará as condições da renovação, incluindo o valor do aluguel, o índice de reajuste, a periodicidade do reajuste e outras cláusulas relevantes. Se julgar a ação improcedente, o juiz determinará o despejo do locatário, fixando um prazo para a desocupação do imóvel.

Analise Cuidadosamente os Requisitos Legais

Antes de propor a ação renovatória, é fundamental analisar cuidadosamente se o locatário preenche todos os requisitos legais. A inobservância de qualquer um dos requisitos pode acarretar a improcedência da ação.

Junte Todos os Documentos Comprobatórios

A petição inicial deve ser instruída com todos os documentos comprobatórios dos requisitos legais. A falta de documentos pode atrasar o andamento do processo ou até mesmo resultar na extinção da ação.

Elabore uma Proposta de Renovação Justa

A proposta de renovação apresentada na petição inicial deve ser justa e condizente com o valor locativo real do imóvel na época da renovação. Propostas muito abaixo do valor de mercado podem ser rejeitadas pelo juiz.

Esteja Preparado para Negociar

A ação renovatória é um processo que envolve negociação entre as partes. Esteja preparado para negociar com o locador e buscar um acordo que seja benéfico para ambas as partes.

Acompanhe de Perto o Andamento do Processo

É importante acompanhar de perto o andamento do processo e cumprir todos os prazos processuais. A perda de prazos pode acarretar prejuízos irreparáveis para o locatário.

Conclusão

A ação renovatória de locação é um instrumento jurídico importante para a proteção do fundo de comércio e a garantia da continuidade do negócio estabelecido em imóvel alugado. No entanto, é fundamental que o locatário preencha todos os requisitos legais e que o processo seja conduzido por um advogado experiente e qualificado. O acompanhamento atento do processo e a busca por um acordo justo e equilibrado são essenciais para o sucesso da ação renovatória.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.