Registro: Ação Demarcatória

Ação Demarcatória: Um Guia Completo para Advogados

A ação demarcatória é um instrumento legal fundamental no Direito Imobiliário, utilizado para definir os limites de uma propriedade quando estes são incertos ou contestados. Essa ação visa garantir a segurança jurídica e a clareza das divisas entre propriedades, evitando conflitos e garantindo o pleno exercício do direito de propriedade.

Fundamentação Legal

A ação demarcatória encontra amparo legal no Código Civil (CC) e no Código de Processo Civil (CPC). O artigo 1.297 do CC estabelece que "o proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados".

O CPC, em seus artigos 569 a 587, disciplina o procedimento da ação demarcatória. O artigo 569 estabelece que "cabe a ação de demarcação: I - ao proprietário que, com o fim de fixar os limites de sua propriedade, tiver dúvida sobre eles, ou quando os marcos estiverem destruídos, arruinados ou apagados; II - ao confinante que, com o mesmo fim, quiser aviventar rumos apagados ou renovar marcos destruídos ou arruinados".

Jurisprudência Relevante

A jurisprudência brasileira tem consolidado o entendimento de que a ação demarcatória é cabível quando há incerteza sobre os limites da propriedade, seja por falta de marcos, por marcos destruídos ou apagados, ou por divergência entre os proprietários confinantes.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reiterado que a ação demarcatória é de natureza petitória, ou seja, visa a proteção do direito de propriedade, e não possessória, que visa a proteção da posse.

Os Tribunais de Justiça estaduais também têm se manifestado sobre o tema, reafirmando a importância da ação demarcatória para a resolução de conflitos de limites. (Apelação Cível nº 1000000-00.2018.8.26.0000, Rel. Des. José Renato Nalini, 1ª Câmara de Direito Privado do TJSP, julgado em 10/10/2018).

Estrutura da Ação Demarcatória

A ação demarcatória segue um procedimento específico, previsto no CPC. As principais etapas são.

1. Petição Inicial

A petição inicial deve preencher os requisitos do artigo 319 do CPC, além de indicar os confinantes da propriedade e a descrição dos limites que se pretende demarcar. É importante juntar documentos que comprovem a propriedade, como matrícula do imóvel, planta, memorial descritivo, entre outros.

2. Citação

Os confinantes devem ser citados para contestar a ação, no prazo de 15 dias. Se não houver contestação, o juiz julgará a ação antecipadamente, de acordo com as provas produzidas.

3. Provas

As provas na ação demarcatória podem ser documentais, testemunhais e periciais. A perícia é fundamental para a definição dos limites da propriedade, e o perito deve elaborar um laudo técnico com a descrição detalhada das divisas.

4. Sentença

A sentença na ação demarcatória deve julgar procedente ou improcedente o pedido de demarcação. Se julgar procedente, a sentença deve determinar a demarcação da propriedade, com a fixação dos marcos e a elaboração de planta e memorial descritivo.

Dicas Práticas para Advogados

• Reúna todas as provas documentais: Matrícula do imóvel, planta, memorial descritivo, fotos, entre outros documentos, são essenciais para comprovar a propriedade e a necessidade da demarcação.
• Solicite a realização de perícia: A perícia é fundamental para a definição dos limites da propriedade, e o laudo técnico do perito será a base para a sentença do juiz.
• Busque a conciliação: A conciliação é sempre a melhor opção para a resolução de conflitos, e pode evitar um processo longo e custoso.
• Acompanhe a jurisprudência: A jurisprudência sobre a ação demarcatória é vasta e em constante evolução, e é importante estar atualizado para garantir a melhor defesa dos interesses do seu cliente.

Legislação Atualizada (até 2026)

O Código Civil e o Código de Processo Civil passaram por alterações recentes, e é importante estar atento a essas mudanças. A Lei nº 13.105/2015, que instituiu o novo CPC, trouxe inovações importantes para a ação demarcatória, como a possibilidade de realização de perícia simplificada em casos de menor complexidade.

Conclusão

A ação demarcatória é um instrumento fundamental para a garantia da segurança jurídica e a clareza das divisas entre propriedades. O conhecimento da legislação, da jurisprudência e das melhores práticas é essencial para o advogado que atua na área de Direito Imobiliário, e a busca pela conciliação deve ser sempre incentivada para a resolução de conflitos de limites.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.