Registro: Despejo por Falta de Pagamento

O registro da ação de despejo por falta de pagamento é um passo crucial no processo de retomada de um imóvel locado. Embora a ação de despejo em si seja o meio principal para extinguir o contrato de locação e reaver a posse do bem, o registro dessa ação na matrícula do imóvel serve a propósitos específicos e importantes, que merecem atenção especial dos profissionais do Direito.

Este artigo tem como objetivo explorar as nuances do registro da ação de despejo por falta de pagamento, analisando sua fundamentação legal, a jurisprudência pertinente e as implicações práticas para advogados atuantes na área de Direito Imobiliário.

Fundamentação Legal: O Registro da Ação e a Lei de Locações

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) é a norma central que regula as relações locatícias urbanas no Brasil. No entanto, o registro de ações judiciais na matrícula de imóveis encontra guarida principal na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).

O Princípio da Publicidade e a Prevenção de Litígios

O registro da ação de despejo não é uma obrigatoriedade legal para a validade do processo, mas sim uma medida de cautela. O principal objetivo é dar publicidade à existência da lide, alertando terceiros sobre a pendência judicial que envolve o imóvel.

A Lei de Registros Públicos, em seu artigo 167, inciso I, item 21, prevê a possibilidade de registro das "citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis". A ação de despejo, embora tenha natureza pessoal (extinção do contrato de locação), pode ter efeitos sobre a posse do imóvel, o que justifica, em tese, a possibilidade de registro.

No entanto, a jurisprudência tem se mostrado reticente quanto ao registro da ação de despejo por falta de pagamento com base nesse dispositivo, argumentando que a ação de despejo não se enquadra estritamente como ação real ou pessoal reipersecutória.

A Averbação da Existência da Ação

A alternativa mais segura e comumente adotada é a averbação da existência da ação, com base no artigo 167, inciso II, item 12, da Lei de Registros Públicos, que permite a averbação "das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados".

Neste contexto, a averbação não recai sobre a ação de despejo em si, mas sim sobre a existência do processo, visando informar terceiros de boa-fé sobre a situação litigiosa do imóvel. Essa medida é fundamental para prevenir futuras fraudes à execução ou alienações indevidas do bem durante o trâmite processual.

Jurisprudência: A Visão dos Tribunais sobre o Registro

A jurisprudência brasileira, especialmente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e dos Tribunais de Justiça (TJs), tem delineado os contornos do registro da ação de despejo.

STJ: A Natureza da Ação e o Registro

O STJ tem reiterado o entendimento de que a ação de despejo possui natureza pessoal, não se enquadrando nas hipóteses de registro previstas no artigo 167, I, da Lei de Registros Públicos.

Em julgados recentes (até 2026), a Corte Superior tem enfatizado que a averbação da existência da ação na matrícula do imóvel (art. 167, II, da LRP) é a via adequada para dar publicidade à lide, protegendo terceiros de boa-fé e prevenindo a ocorrência de fraudes à execução.

TJs: Divergências e Convergências

Os Tribunais de Justiça estaduais apresentam alguma divergência quanto à possibilidade de registro ou averbação da ação de despejo. Alguns TJs permitem o registro, interpretando de forma mais ampla o conceito de ação pessoal reipersecutória. Outros, seguindo a linha do STJ, admitem apenas a averbação.

É fundamental que o advogado verifique o entendimento predominante no Tribunal de Justiça do estado onde o imóvel está localizado, a fim de adotar a estratégia mais adequada para o caso concreto.

Dicas Práticas para Advogados

Para advogados que atuam na área de Direito Imobiliário, o conhecimento sobre o registro e a averbação da ação de despejo é essencial. Abaixo, algumas dicas práticas para orientar a atuação profissional.

Avaliação Estratégica

Antes de requerer o registro ou a averbação da ação de despejo, é fundamental avaliar a necessidade e a conveniência da medida. Em casos de locação residencial, onde o risco de alienação do imóvel pelo locatário é menor, a averbação pode ser desnecessária. Já em locações comerciais, onde o imóvel pode ser objeto de negociações, a averbação pode ser crucial para proteger os interesses do locador.

Procedimento para Averbação

O pedido de averbação da existência da ação de despejo deve ser formulado ao juiz da causa, acompanhado da certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel e da prova do ajuizamento da ação. O juiz, após análise do pedido, poderá deferir a averbação, expedindo mandado ao Cartório de Registro de Imóveis competente.

Custas e Emolumentos

O advogado deve estar atento às custas e emolumentos devidos ao Cartório de Registro de Imóveis para a averbação da existência da ação. É importante informar o cliente sobre esses custos adicionais, que devem ser arcados pelo interessado na medida.

Acompanhamento do Processo

Após a averbação, o advogado deve acompanhar o andamento do processo de despejo. Em caso de acordo, desistência ou extinção da ação, é necessário requerer o cancelamento da averbação na matrícula do imóvel, a fim de regularizar a situação do bem.

Conclusão

O registro da ação de despejo por falta de pagamento, ou mais adequadamente, a averbação da existência da ação, é uma ferramenta importante para garantir a publicidade da lide e proteger os interesses do locador. A compreensão da fundamentação legal, da jurisprudência e dos procedimentos práticos é essencial para que o advogado atue de forma estratégica e eficaz na defesa dos direitos de seus clientes. A análise cuidadosa do caso concreto e o conhecimento da legislação atualizada (até 2026) são fundamentais para o sucesso na utilização dessa importante ferramenta do Direito Imobiliário.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.