Registro: Distrato Imobiliário

A rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel, conhecida como distrato imobiliário, é uma situação complexa que envolve não apenas a vontade das partes, mas também diversas formalidades legais, especialmente no que tange ao registro. O presente artigo aborda os aspectos práticos e jurídicos do registro do distrato imobiliário, com foco na legislação pertinente e na jurisprudência atual, a fim de orientar advogados na condução adequada deste procedimento.

O Que É o Distrato Imobiliário?

O distrato imobiliário é o ato pelo qual as partes desfazem um contrato de compra e venda de imóvel, extinguindo as obrigações assumidas e retornando ao status quo ante, na medida do possível. Esse desfazimento pode ocorrer por mútuo acordo ou por decisão judicial, e suas consequências, como a devolução de valores e a reintegração da posse, devem ser cuidadosamente estipuladas.

A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) disciplinou as consequências da rescisão de contratos de alienação de imóveis em incorporação imobiliária e em loteamento. A lei estabeleceu regras para a devolução de valores, incluindo o percentual de retenção permitido à incorporadora ou loteadora, que varia de acordo com o tipo de contrato e o momento do distrato.

A Necessidade de Registro do Distrato

O registro do distrato imobiliário é fundamental para garantir a segurança jurídica das partes e de terceiros. A averbação do distrato na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) torna pública a rescisão do contrato, evitando que o imóvel seja negociado irregularmente e protegendo os direitos de eventuais adquirentes de boa-fé.

A Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) estabelece, em seu artigo 167, inciso II, item 12, a obrigatoriedade de averbação da rescisão ou resolução do contrato de promessa de compra e venda. A ausência de registro pode gerar sérios transtornos, como a responsabilização do vendedor por débitos condominiais ou impostos incidentes sobre o imóvel após o distrato, caso o comprador permaneça na posse do bem.

Requisitos para o Registro do Distrato

O registro do distrato imobiliário exige o cumprimento de alguns requisitos formais, que podem variar de acordo com as normas da Corregedoria-Geral de Justiça de cada estado. Em geral, são exigidos os seguintes documentos:

• Instrumento de Distrato: Documento particular ou escritura pública contendo as cláusulas do distrato, assinado pelas partes e, em alguns casos, por testemunhas. O instrumento deve prever expressamente a rescisão do contrato de compra e venda, a devolução de valores, a reintegração da posse e a responsabilidade por eventuais débitos pendentes.
• Comprovante de Pagamento do ITBI: Caso o distrato envolva a devolução de valores que configurem transmissão de direitos reais sobre o imóvel, pode ser exigido o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
• Certidões Negativas: Certidões negativas de débitos fiscais, trabalhistas e previdenciários das partes envolvidas.
• Documentos de Identificação: Cópias autenticadas dos documentos de identidade e CPF/CNPJ das partes.
• Requerimento de Averbação: Requerimento assinado pelo interessado, solicitando a averbação do distrato na matrícula do imóvel.

Custos Envolvidos no Registro

O registro do distrato imobiliário envolve o pagamento de emolumentos cartorários, que variam de acordo com o valor do imóvel e a tabela de custas de cada estado. Além disso, pode haver a incidência do ITBI, caso a devolução de valores configure transmissão de direitos reais sobre o imóvel. É importante que o advogado oriente o cliente sobre os custos envolvidos no procedimento, a fim de evitar surpresas e garantir a viabilidade do registro.

Jurisprudência Relevante

A jurisprudência tem se posicionado de forma consistente sobre a importância do registro do distrato imobiliário e as consequências da sua ausência. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em diversas decisões, tem reafirmado que a averbação do distrato na matrícula do imóvel é necessária para afastar a responsabilidade do vendedor por débitos condominiais ou impostos incidentes sobre o imóvel após a rescisão do contrato, caso o comprador permaneça na posse do bem.

Em um julgado recente, o STJ decidiu que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o promitente comprador, mesmo após o distrato, caso este permaneça na posse do imóvel e o condomínio não tenha sido formalmente notificado da rescisão do contrato. A decisão reforça a importância do registro do distrato e da comunicação formal da rescisão ao condomínio para evitar a responsabilização do vendedor por débitos de terceiros.

Dicas Práticas para Advogados

• Elaboração do Instrumento de Distrato: O advogado deve elaborar um instrumento de distrato claro e completo, prevendo expressamente todas as consequências da rescisão do contrato, como a devolução de valores, a reintegração da posse, a responsabilidade por eventuais débitos pendentes e a obrigação de registro do distrato.
• Verificação da Legislação e Jurisprudência Atualizadas: O advogado deve se manter atualizado sobre a legislação e jurisprudência pertinentes ao distrato imobiliário, especialmente a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) e as decisões do STJ sobre a responsabilidade por débitos condominiais após a rescisão do contrato.
• Orientação ao Cliente sobre Custos: O advogado deve orientar o cliente sobre os custos envolvidos no registro do distrato, incluindo emolumentos cartorários e eventuais impostos, para garantir a viabilidade do procedimento.
• Acompanhamento do Registro: O advogado deve acompanhar o procedimento de registro do distrato no Cartório de Registro de Imóveis, garantindo que todas as formalidades legais sejam cumpridas e que a averbação seja realizada de forma correta e tempestiva.

Conclusão

O registro do distrato imobiliário é um procedimento essencial para garantir a segurança jurídica das partes e de terceiros, evitando litígios e protegendo os direitos de eventuais adquirentes de boa-fé. A atuação do advogado é fundamental para orientar o cliente sobre os requisitos formais e os custos envolvidos no procedimento, elaborar um instrumento de distrato claro e completo, e acompanhar o registro no Cartório de Registro de Imóveis. O conhecimento da legislação e jurisprudência atualizadas é indispensável para a condução adequada deste procedimento e para a defesa dos interesses do cliente.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.