Registro: REURB

A Regularização Fundiária Urbana (REURB) surge como um instrumento crucial para a efetivação do direito social à moradia, previsto no artigo 6º da Constituição Federal de 1988, e para a consolidação de núcleos urbanos informais. A Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, consolidou e aprimorou o arcabouço normativo sobre o tema, estabelecendo um procedimento administrativo célere e desburocratizado para a titulação de ocupantes, com o objetivo de integrar áreas irregulares à cidade formal, promovendo o desenvolvimento urbano sustentável e a melhoria da qualidade de vida da população.

No contexto do Direito Imobiliário, a REURB representa um campo de atuação estratégico para advogados, que podem atuar tanto na defesa dos interesses dos ocupantes, buscando a regularização de suas posses, quanto na assessoria de municípios e entes públicos na implementação de programas de regularização fundiária. O conhecimento aprofundado da legislação, jurisprudência e procedimentos administrativos é fundamental para o sucesso das ações nesse âmbito.

Fundamentos Legais da REURB

A REURB é um procedimento administrativo, de responsabilidade do município, que visa a regularização de núcleos urbanos informais consolidados. A Lei nº 13.465/2017 define núcleo urbano informal como "aquele clandestino, irregular ou no qual não foi possível realizar a titulação de seus ocupantes, ainda que atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou regularização".

O artigo 11 da referida lei estabelece os requisitos para a REURB, dentre os quais destacam-se:

• Núcleo urbano informal consolidado: Área ocupada por população de baixa renda, com características urbanas e consolidada no tempo, que não atende aos requisitos legais para parcelamento do solo ou regularização fundiária.
• Interesse social: A REURB deve ter como objetivo principal a regularização fundiária de assentamentos de baixa renda, promovendo a inclusão social e o direito à moradia.
• Melhoria das condições urbanísticas e ambientais: A regularização deve contemplar a melhoria da infraestrutura urbana, como saneamento básico, pavimentação e iluminação pública, além da preservação ambiental.

A Lei nº 13.465/2017 prevê duas modalidades principais de REURB:

• REURB-S (Social): Destinada à regularização de núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda. Nessa modalidade, o município assume os custos da regularização, incluindo a elaboração de projetos e a infraestrutura básica.
• REURB-E (Específica): Destinada à regularização de núcleos urbanos informais não enquadrados na REURB-S. Nessa modalidade, os custos da regularização são de responsabilidade dos ocupantes ou de terceiros interessados.

O Procedimento Administrativo da REURB

O procedimento da REURB inicia-se com o requerimento dos legitimados, que podem ser os ocupantes, associações de moradores, o município ou outros entes públicos. O requerimento deve ser instruído com documentos que comprovem a posse e a ocupação do imóvel, além de projeto de regularização fundiária.

O município analisará o requerimento e, caso preenchidos os requisitos legais, instaurará o procedimento de REURB. O processo envolve diversas etapas, como a notificação dos confrontantes e titulares de domínio, a realização de estudos técnicos, a aprovação do projeto de regularização e a emissão da Certidão de Regularização Fundiária (CRF).

A CRF é o documento hábil para o registro da regularização no Cartório de Registro de Imóveis, conferindo o título de propriedade aos ocupantes. O artigo 41 da Lei nº 13.465/2017 estabelece que a CRF deve conter, no mínimo:

• Identificação do núcleo urbano informal.
• Qualificação dos ocupantes e dos titulares de domínio.
• Descrição dos lotes e das áreas públicas.
• Indicação da modalidade de REURB (S ou E).
• Aprovação do projeto de regularização.

Jurisprudência e a REURB

A jurisprudência dos tribunais superiores tem se consolidado no sentido de reconhecer a importância da REURB para a efetivação do direito à moradia e a regularização de assentamentos informais.

O Supremo Tribunal Federal (STF), no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 607.107, reafirmou a constitucionalidade da REURB, destacando que a regularização fundiária é um instrumento legítimo para a promoção do desenvolvimento urbano e a garantia do direito à moradia adequada.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) também tem proferido decisões relevantes sobre o tema, reconhecendo a competência do município para promover a REURB e a validade da CRF como título hábil para o registro imobiliário. Em recente decisão, o STJ reafirmou que a REURB é um procedimento administrativo autônomo e que a ausência de anuência do titular de domínio não impede a regularização, desde que observados os requisitos legais e garantido o contraditório e a ampla defesa.

Os Tribunais de Justiça estaduais (TJs) têm julgado diversas ações envolvendo a REURB, consolidando o entendimento de que a regularização fundiária deve ser promovida de forma célere e desburocratizada, priorizando o interesse social e a garantia do direito à moradia.

Dicas Práticas para Advogados na Atuação em REURB

A atuação do advogado em processos de REURB exige conhecimento técnico e estratégico. Algumas dicas práticas para o sucesso na atuação:

• Conhecimento aprofundado da legislação: É fundamental dominar a Lei nº 13.465/2017 e as normas complementares, bem como a legislação municipal sobre regularização fundiária.
• Análise minuciosa da documentação: A instrução do requerimento de REURB exige a apresentação de documentos que comprovem a posse e a ocupação do imóvel. O advogado deve analisar cuidadosamente a documentação para garantir a sua validade e suficiência.
• Acompanhamento do procedimento administrativo: O advogado deve acompanhar de perto todas as etapas do procedimento de REURB, desde a instauração até a emissão da CRF, garantindo a observância dos prazos e a defesa dos interesses do cliente.
• Negociação e mediação: A REURB frequentemente envolve conflitos de interesses entre ocupantes, titulares de domínio e o município. O advogado deve atuar como mediador, buscando soluções consensuais que viabilizem a regularização.
• Atuação judicial: Em casos de indeferimento do requerimento de REURB ou de vícios no procedimento administrativo, o advogado pode recorrer ao Poder Judiciário para garantir os direitos do cliente.

Conclusão

A Regularização Fundiária Urbana (REURB) é um instrumento essencial para a promoção da justiça social e o desenvolvimento urbano sustentável. A Lei nº 13.465/2017 estabeleceu um marco legal importante, simplificando os procedimentos e ampliando as possibilidades de regularização de assentamentos informais. A atuação de advogados especializados em Direito Imobiliário é fundamental para o sucesso da REURB, garantindo a defesa dos direitos dos ocupantes e a correta aplicação da legislação. O conhecimento aprofundado da matéria e a adoção de estratégias eficazes são determinantes para a efetivação do direito à moradia e a integração de áreas irregulares à cidade formal.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.