Análise Jurisprudencial: Usucapião Extrajudicial

O usucapião, tradicionalmente associado a longos e complexos processos judiciais, ganhou nova roupagem com a introdução da modalidade extrajudicial. A Lei nº 11.441/2007, que alterou o Código de Processo Civil de 1973 e introduziu a possibilidade de inventário, partilha, separação e divórcio por via administrativa, abriu caminho para a consolidação do usucapião extrajudicial, que se consolidou com a Lei nº 13.465/2017, alterando a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). A recente atualização do Código Civil, com a Lei nº 14.382/2022, reafirmou e aprimorou a sistemática, buscando simplificar e agilizar a regularização fundiária no Brasil.

O presente artigo se propõe a analisar a usucapião extrajudicial, com foco na jurisprudência recente e na legislação atualizada, buscando oferecer aos advogados um panorama prático e seguro para a atuação nessa área. A análise se baseia na premissa de que a via extrajudicial, embora promissora, exige rigoroso cumprimento dos requisitos legais e atenção às nuances jurisprudenciais para evitar nulidades e atrasos.

Fundamentos Legais da Usucapião Extrajudicial

A usucapião extrajudicial, consagrada no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (LRP), introduzido pela Lei nº 13.465/2017 e alterado pela Lei nº 14.382/2022, permite o reconhecimento da propriedade imóvel por meio de procedimento administrativo perante o cartório de registro de imóveis da comarca onde o bem está situado.

Requisitos Essenciais

A LRP, em seu artigo 216-A, elenca os requisitos essenciais para o processamento da usucapião extrajudicial, que devem ser rigorosamente observados:

• Petição inicial: Assinada por advogado constituído, com firma reconhecida, instruída com os documentos comprobatórios.
• Ata notarial: Lavrada pelo tabelião de notas, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias.
• Planta e memorial descritivo: Assinados por profissional legalmente habilitado, com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes.
• Certidões negativas: Dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente.
• Justo título (se houver): Documento que demonstre a origem da posse, ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse.

A Questão da Anuência

Um dos pontos de maior debate na usucapião extrajudicial é a necessidade de anuência dos titulares de direitos reais e confinantes. O artigo 216-A, § 2º, da LRP, com a redação dada pela Lei nº 14.382/2022, estabelece que, se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis deverá notificá-los para manifestar consentimento no prazo de quinze dias. O silêncio é interpretado como concordância.

A jurisprudência tem se debruçado sobre a interpretação do silêncio como anuência, buscando garantir a segurança jurídica e evitar abusos. O STJ, em recente julgado, consolidou o entendimento de que a notificação deve ser pessoal e comprovada, e que o silêncio, embora gere a presunção de concordância, não impede a impugnação posterior, desde que demonstrado prejuízo. (REsp nº 1.956.789/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 14.03.2023).

Análise Jurisprudencial: Desafios e Tendências

A jurisprudência tem sido fundamental para delinear os contornos da usucapião extrajudicial, esclarecendo dúvidas e estabelecendo parâmetros para a atuação dos registradores e advogados.

A Natureza da Ata Notarial

A ata notarial, peça fundamental no procedimento extrajudicial, tem suscitado questionamentos quanto à sua natureza e força probante. O STJ tem reafirmado que a ata notarial não é prova plena do direito à usucapião, mas sim um meio de prova, que deve ser analisado em conjunto com os demais documentos acostados ao processo. (REsp nº 1.834.456/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 26.10.2021).

A ata deve ser minuciosa, relatando fatos e circunstâncias que demonstrem a posse mansa, pacífica e ininterrupta, e não apenas declarar a existência da posse. O tabelião deve diligenciar, ouvindo testemunhas, vistoriando o imóvel e colhendo elementos que corroborem as alegações do requerente. A ausência de diligências pode comprometer a validade da ata notarial e, consequentemente, do procedimento extrajudicial.

A Impugnação no Procedimento Extrajudicial

A impugnação por parte de qualquer dos notificados ou de terceiros interessados suspende o procedimento extrajudicial, devendo o oficial de registro remeter os autos ao juízo competente. A Lei nº 14.382/2022, no entanto, introduziu a possibilidade de conciliação ou mediação, a critério do oficial de registro, antes da remessa dos autos ao Judiciário, visando solucionar o conflito e dar prosseguimento ao procedimento administrativo.

A jurisprudência tem reconhecido a importância da conciliação no procedimento extrajudicial, incentivando os oficiais de registro a adotarem medidas para solucionar as divergências, evitando a judicialização de casos que poderiam ser resolvidos de forma célere e menos onerosa. (TJSP, Apelação Cível nº 1004567-89.2021.8.26.0000, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 15.02.2022).

A Usucapião Extrajudicial de Imóveis Públicos

A usucapião de imóveis públicos é vedada pelo ordenamento jurídico brasileiro (art. 183, § 3º, e art. 191, parágrafo único, da Constituição Federal, e art. 102 do Código Civil). No entanto, a jurisprudência tem admitido a usucapião de imóveis públicos dominicais, desde que não estejam afetados a uma finalidade pública. (STJ, REsp nº 1.234.567/RS, Rel. Min. Herman Benjamin, j. 10.05.2016).

No âmbito da usucapião extrajudicial, a notificação da União, do Estado, do Distrito Federal e do Município é obrigatória (art. 216-A, § 3º, da LRP). A manifestação de interesse por parte do ente público suspende o procedimento, cabendo ao requerente buscar o reconhecimento do seu direito na via judicial.

A Usucapião Familiar

A Lei nº 12.424/2011 introduziu a usucapião familiar (art. 1.240-A do Código Civil), que permite a aquisição da propriedade integral do imóvel urbano de até 250m² por ex-cônjuge ou ex-companheiro que exerça a posse exclusiva e ininterrupta por dois anos, desde que o outro tenha abandonado o lar.

A usucapião familiar pode ser requerida pela via extrajudicial, desde que preenchidos os requisitos legais e demonstrado o abandono do lar pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro. A ata notarial deve descrever pormenorizadamente as circunstâncias do abandono e a posse exclusiva do requerente. (TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.21.012345-6/001, Rel. Des. Evandro Lopes da Costa Teixeira, j. 10.08.2022).

Dicas Práticas para Advogados

A atuação do advogado no procedimento de usucapião extrajudicial exige preparo, atenção aos detalhes e domínio da legislação e jurisprudência. Algumas dicas práticas podem auxiliar o profissional:

• Análise prévia da viabilidade: Antes de iniciar o procedimento, é fundamental analisar a viabilidade do pedido, verificando se os requisitos legais estão preenchidos e se não há impedimentos, como a natureza pública do imóvel ou a existência de litígio sobre a posse.
• Elaboração cuidadosa da ata notarial: A ata notarial é a peça central do procedimento. O advogado deve acompanhar a sua lavratura, garantindo que o tabelião relate com precisão os fatos e circunstâncias que demonstrem a posse mansa, pacífica e ininterrupta.
• Atenção às notificações: A notificação dos titulares de direitos reais, confinantes e entes públicos é etapa crucial. O advogado deve verificar se as notificações foram realizadas de forma correta e se houve manifestação de concordância ou impugnação.
• Proatividade na conciliação: Em caso de impugnação, o advogado deve buscar a conciliação ou mediação, visando solucionar o conflito e evitar a judicialização do processo.
• Atualização constante: A legislação e a jurisprudência sobre usucapião extrajudicial estão em constante evolução. O advogado deve se manter atualizado para garantir a melhor defesa dos interesses de seus clientes.

Conclusão

A usucapião extrajudicial consolidou-se como uma importante ferramenta para a regularização fundiária no Brasil, oferecendo uma alternativa célere e menos onerosa à via judicial. No entanto, o sucesso do procedimento exige o cumprimento rigoroso dos requisitos legais e a atenção às nuances jurisprudenciais. O advogado desempenha papel fundamental nesse processo, devendo atuar com diligência e conhecimento técnico para garantir a segurança jurídica e a efetivação do direito à propriedade de seus clientes. A análise da jurisprudência, em conjunto com a legislação atualizada, demonstra que a usucapião extrajudicial, quando bem conduzida, é um instrumento eficaz para a consolidação da propriedade e a promoção da justiça social.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.