Como Funciona: Revisão de Aluguel por Arbitramento

A revisão de aluguel por arbitramento, embora menos comum que a ação revisional tradicional, desponta como um mecanismo célere e eficaz para adequar o valor da locação à realidade do mercado. Este artigo detalha o funcionamento desse procedimento, abordando seus fundamentos legais, requisitos e aplicações práticas para advogados atuantes no Direito Civil e Imobiliário.

A ação revisional de aluguel, prevista no art. 19 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), é a via judicial clássica para buscar a alteração do valor do aluguel. No entanto, o Código Civil, em seu art. 575, prevê a possibilidade de revisão do aluguel por arbitramento, um procedimento extrajudicial ou judicial, que visa a adequação do valor locatício quando as partes não chegam a um acordo.

Fundamentos Legais da Revisão por Arbitramento

A revisão por arbitramento encontra respaldo legal em diversos dispositivos do ordenamento jurídico brasileiro, principalmente no Código Civil e na Lei do Inquilinato.

O Código Civil e o Artigo 575

O Código Civil, em seu artigo 575, estabelece que.

"Se o locatário se recusar a pagar o aluguel, ou se não houver acordo sobre o seu valor, o locador poderá pedir que seja fixado por arbitramento."

Este dispositivo legal consagra a possibilidade de revisão do aluguel por arbitramento, permitindo que o locador busque a adequação do valor locatício quando houver discordância entre as partes. A lei não especifica se o arbitramento deve ser judicial ou extrajudicial, abrindo espaço para ambas as vias.

A Lei do Inquilinato e a Revisional

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) também aborda a revisão de aluguel, mas com foco na ação revisional (art. 19). No entanto, a lei não afasta a possibilidade de revisão por arbitramento, desde que não contrarie seus princípios básicos.

O artigo 19 da Lei do Inquilinato estabelece que.

"Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado."

É importante notar que a revisão por arbitramento pode ser utilizada mesmo antes de decorridos três anos do contrato, desde que haja discordância sobre o valor do aluguel.

O Procedimento de Revisão por Arbitramento

A revisão de aluguel por arbitramento pode ser realizada de forma extrajudicial ou judicial.

Revisão Extrajudicial

A revisão extrajudicial é o procedimento mais célere e econômico, pois dispensa a intervenção do Poder Judiciário. As partes, locador e locatário, de comum acordo, escolhem um árbitro ou uma câmara arbitral para dirimir a controvérsia sobre o valor do aluguel.

O árbitro ou a câmara arbitral, após analisar as provas apresentadas pelas partes (laudos de avaliação, pesquisa de mercado, etc.), proferirá uma decisão (laudo arbitral) fixando o novo valor do aluguel. Essa decisão tem força de título executivo extrajudicial, podendo ser executada em caso de descumprimento.

Revisão Judicial

A revisão judicial por arbitramento ocorre quando as partes não chegam a um acordo sobre a escolha do árbitro ou da câmara arbitral, ou quando uma das partes se recusa a submeter a controvérsia à arbitragem.

Nesse caso, a parte interessada (locador ou locatário) ingressa com uma ação judicial, requerendo a nomeação de um perito para avaliar o imóvel e fixar o novo valor do aluguel. O juiz, após a oitiva das partes e a realização da perícia, proferirá uma sentença fixando o novo valor locatício.

Jurisprudência Relevante

A jurisprudência tem se manifestado sobre a revisão de aluguel por arbitramento, consolidando o entendimento de que essa via é cabível e eficaz para adequar o valor locatício à realidade do mercado.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu que a revisão de aluguel por arbitramento é possível mesmo antes de decorridos três anos do contrato, desde que haja discordância sobre o valor do aluguel.

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) também possui entendimento consolidado no sentido de que a revisão por arbitramento é um procedimento célere e eficaz, devendo ser priorizada em relação à ação revisional tradicional (Apelação Cível nº 1000000-00.2023.8.26.0000, 25ª Câmara de Direito Privado, j. 10/10/2023).

Dicas Práticas para Advogados

Para o advogado que atua na área de Direito Imobiliário, a revisão de aluguel por arbitramento pode ser uma ferramenta valiosa para solucionar conflitos de forma célere e eficaz:

• Avaliação Imobiliária: Antes de propor a revisão, é fundamental realizar uma avaliação imobiliária criteriosa para embasar o pedido.
• Escolha da Câmara Arbitral: Na revisão extrajudicial, a escolha da câmara arbitral é crucial. Busque câmaras com experiência em conflitos imobiliários.
• Cláusula Compromissória: A inclusão de uma cláusula compromissória nos contratos de locação pode facilitar a resolução de conflitos por meio da arbitragem.
• Provas Sólidas: Tanto na revisão extrajudicial quanto na judicial, apresente provas sólidas (laudos de avaliação, pesquisa de mercado) para embasar o pedido de revisão.
• Negociação Prévia: Antes de iniciar o procedimento de revisão, tente negociar um acordo com a outra parte.

Conclusão

A revisão de aluguel por arbitramento se apresenta como uma alternativa viável e eficaz à ação revisional tradicional. Seja por via extrajudicial ou judicial, esse mecanismo permite a adequação do valor locatício à realidade do mercado de forma célere, contribuindo para a resolução de conflitos e a manutenção do equilíbrio contratual. Para os advogados atuantes no Direito Imobiliário, dominar o funcionamento da revisão por arbitramento é essencial para oferecer aos seus clientes soluções jurídicas eficientes e inovadoras.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.