Contrato de Locação: e Jurisprudência do STJ

O contrato de locação, instrumento jurídico fundamental para o mercado imobiliário e a vida cotidiana, regula a relação entre locador e locatário. A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece as normas gerais para essa modalidade contratual, mas a jurisprudência, especialmente a do Superior Tribunal de Justiça (STJ), tem papel crucial na interpretação e aplicação da lei, adaptando-a às nuances e complexidades da realidade social e econômica.

Neste artigo, exploraremos os principais aspectos do contrato de locação sob a ótica da jurisprudência do STJ, abordando temas relevantes como a revisão contratual, a responsabilidade do fiador, o direito de preferência, a purgação da mora e a resolução do contrato.

Revisão Contratual e a Teoria da Imprevisão

A Lei do Inquilinato, em seu artigo 19, prevê a possibilidade de revisão do aluguel a fim de adequá-lo ao valor de mercado. No entanto, a jurisprudência do STJ tem consolidado o entendimento de que a revisão contratual não se limita à adequação ao valor de mercado, mas também pode ser fundamentada na teoria da imprevisão, prevista no artigo 317 do Código Civil.

A teoria da imprevisão permite a revisão do contrato quando eventos imprevisíveis e extraordinários tornam a obrigação excessivamente onerosa para uma das partes, gerando um desequilíbrio contratual. O STJ, em diversas decisões, tem reconhecido a aplicabilidade da teoria da imprevisão aos contratos de locação, especialmente em situações de crises econômicas ou eventos de força maior, como a pandemia de COVID-19.

A Aplicação da Teoria da Imprevisão na Pandemia

A pandemia de COVID-19 gerou um cenário de instabilidade econômica e restrições sanitárias que impactaram significativamente o mercado de locação. O STJ, em resposta a essa realidade, tem admitido a revisão de contratos de locação comercial e residencial, considerando a pandemia como um evento imprevisível e extraordinário que justifica a repactuação das obrigações.

Em decisões recentes, o Tribunal tem reconhecido a possibilidade de redução temporária do aluguel, suspensão do pagamento ou até mesmo a rescisão do contrato sem a incidência de multa, desde que demonstrado o nexo de causalidade entre a pandemia e a impossibilidade de cumprimento da obrigação.

Responsabilidade do Fiador

A fiança é uma das garantias mais comuns nos contratos de locação, e a responsabilidade do fiador é tema recorrente na jurisprudência do STJ. O artigo 39 da Lei do Inquilinato estabelece que as garantias da locação se estendem até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.

No entanto, o STJ tem consolidado o entendimento de que a responsabilidade do fiador não é absoluta e pode ser limitada em determinadas situações.

A Súmula 214 do STJ e a Exoneração do Fiador

A Súmula 214 do STJ estabelece que "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu". Essa súmula consagra o princípio da relatividade dos contratos, impedindo que o fiador seja responsabilizado por obrigações que não tenha expressamente assumido.

O STJ também tem reconhecido a possibilidade de exoneração do fiador em casos de prorrogação do contrato por prazo indeterminado, desde que o fiador notifique o locador de sua intenção de se desonerar, conforme previsto no artigo 835 do Código Civil.

A Cláusula de Renúncia à Exoneração

É comum encontrar em contratos de locação cláusulas de renúncia ao direito de exoneração do fiador. O STJ, no entanto, tem considerado essa cláusula nula, por violar o princípio da boa-fé objetiva e o direito potestativo do fiador de se desvincular da obrigação.

Direito de Preferência

O artigo 27 da Lei do Inquilinato garante ao locatário o direito de preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros. A jurisprudência do STJ tem interpretado esse direito de forma protetiva ao locatário, garantindo-lhe a oportunidade de adquirir o imóvel em que reside ou exerce sua atividade comercial.

A Necessidade de Averbação do Contrato

Para que o direito de preferência seja oponível a terceiros, o STJ exige que o contrato de locação esteja averbado na matrícula do imóvel, pelo menos trinta dias antes da alienação, conforme previsto no artigo 33 da Lei do Inquilinato.

A Violação do Direito de Preferência e suas Consequências

Caso o locador aliena o imóvel sem respeitar o direito de preferência do locatário, este poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis.

O STJ tem reconhecido que o direito à adjudicação do imóvel pressupõe a averbação do contrato de locação, enquanto o direito à indenização por perdas e danos independe de averbação.

Purgação da Mora

A purgação da mora, prevista no artigo 62 da Lei do Inquilinato, permite ao locatário evitar a rescisão do contrato em caso de inadimplemento, mediante o pagamento do débito atualizado, acrescido de multas, juros e honorários advocatícios.

O Prazo para Purgação da Mora

O STJ tem consolidado o entendimento de que o prazo para purgação da mora é de 15 dias, contados da citação do locatário na ação de despejo. Esse prazo é peremptório e não pode ser prorrogado pelo juiz.

A Possibilidade de Purgação da Mora em Múltiplas Ações

A Lei do Inquilinato estabelece que o locatário só poderá utilizar-se da faculdade de purgar a mora uma única vez a cada 24 meses. O STJ tem interpretado essa regra de forma estrita, impedindo a purgação da mora em ações de despejo subsequentes dentro desse período.

Resolução do Contrato

A resolução do contrato de locação pode ocorrer por diversas causas, como o término do prazo contratual, o distrato, a infração contratual ou a falta de pagamento do aluguel e encargos.

A Denúncia Vazia e a Denúncia Cheia

A denúncia vazia é a retomada do imóvel pelo locador sem a necessidade de apresentar qualquer justificativa, após o término do prazo contratual. A denúncia cheia, por sua vez, exige a apresentação de um motivo justificado, como a necessidade de uso próprio ou para familiares, ou a realização de obras que exijam a desocupação do imóvel.

O STJ tem interpretado as regras de denúncia do contrato de forma rigorosa, exigindo a comprovação dos motivos alegados na denúncia cheia e garantindo ao locatário o direito de contestar a retomada do imóvel.

A Multa Rescisória

Em caso de resolução do contrato antes do término do prazo, a parte infratora estará sujeita ao pagamento de multa rescisória. O STJ tem consolidado o entendimento de que a multa rescisória deve ser proporcional ao tempo restante do contrato, conforme previsto no artigo 4º da Lei do Inquilinato.

Dicas Práticas para Advogados

• Redação Clara e Precisa: Ao redigir um contrato de locação, seja claro e preciso nas cláusulas, evitando ambiguidades e garantindo que as obrigações das partes estejam bem definidas.
• Atenção às Garantias: Analise cuidadosamente as garantias oferecidas pelo locatário, verificando sua validade e eficácia. Em caso de fiança, certifique-se de que o fiador seja devidamente qualificado e que as cláusulas de exoneração estejam em conformidade com a jurisprudência do STJ.
• Acompanhamento da Jurisprudência: Mantenha-se atualizado sobre a jurisprudência do STJ e dos Tribunais de Justiça em matéria de locação, pois as decisões judiciais podem impactar significativamente a interpretação e aplicação da Lei do Inquilinato.
• Mediação e Conciliação: Busque solucionar os conflitos locatícios por meio da mediação e conciliação, antes de recorrer ao Poder Judiciário. A resolução amigável dos litígios pode ser mais rápida, econômica e satisfatória para ambas as partes.

Conclusão

O contrato de locação é um instrumento jurídico complexo que exige conhecimento da Lei do Inquilinato e da jurisprudência do STJ para sua correta elaboração e interpretação. O STJ desempenha um papel fundamental na adequação da lei à realidade social e econômica, garantindo a proteção dos direitos das partes e a estabilidade das relações locatícias. A constante atualização sobre a jurisprudência e a aplicação de boas práticas na redação e gestão dos contratos de locação são essenciais para os profissionais do direito que atuam na área imobiliária.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.