Entenda: Fiança em Contratos de Aluguel

A fiança em contratos de locação é um tema recorrente e de grande importância no Direito Civil, frequentemente gerando dúvidas e litígios. Compreender suas nuances, desde a natureza jurídica até as hipóteses de exoneração, é fundamental para advogados que atuam na área imobiliária. Este artigo aborda os principais aspectos da fiança locatícia, com base na legislação atualizada (incluindo as alterações da Lei nº 14.382/2022) e na jurisprudência pátria.

Natureza Jurídica e Características da Fiança

A fiança é um contrato acessório pelo qual uma pessoa, o fiador, garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra (art. 818 do Código Civil). No contexto da locação, o fiador assume a responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis e demais encargos locatícios, caso o locatário (inquilino) fique inadimplente.

Acessoriedade e Subsidiariedade

A fiança possui duas características fundamentais:

• Acessoriedade: A validade e a eficácia da fiança dependem da validade e da eficácia do contrato principal (a locação). Se o contrato de locação for nulo, a fiança também o será (art. 824 do CC).
• Subsidiariedade: Em regra, o fiador só pode ser demandado após esgotados os bens do devedor principal (locatário). O fiador pode invocar o benefício de ordem (art. 827 do CC), exigindo que primeiro sejam executados os bens do locatário. No entanto, é comum a renúncia expressa a esse benefício nos contratos de locação, tornando o fiador devedor solidário (art. 828, I, do CC).

Fiança Conjunta

A fiança pode ser prestada por mais de uma pessoa, configurando a fiança conjunta. Nesse caso, salvo estipulação em contrário, os fiadores respondem solidariamente pela dívida (art. 829 do CC). É importante destacar que, se a fiança for prestada por cônjuges, ambos devem assinar o contrato, sob pena de nulidade da garantia (art. 1.647, III, do CC), salvo no regime de separação absoluta de bens.

A Fiança na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991)

A Lei do Inquilinato traz regras específicas sobre a fiança em contratos de locação urbana.

Prazo da Garantia

A fiança, salvo disposição em contrário, garante a obrigação até a entrega efetiva das chaves, mesmo que o contrato de locação seja prorrogado por prazo indeterminado (art. 39 da Lei nº 8.245/1991). Essa regra, consolidada pela jurisprudência, visa proteger o locador, garantindo a continuidade da garantia.

Exoneração do Fiador

O fiador pode se exonerar da fiança nas seguintes hipóteses:

• Acordo entre as partes: Fiador e locador podem acordar a exoneração da garantia.
• Decurso do prazo: Se a fiança foi prestada por prazo determinado, a garantia se extingue ao final desse prazo, caso o contrato de locação não seja prorrogado.
• Prorrogação por prazo indeterminado: Se o contrato de locação for prorrogado por prazo indeterminado, o fiador pode notificar o locador de sua intenção de se exonerar da fiança. A exoneração, no entanto, só produzirá efeitos 120 dias após a notificação (art. 40, X, da Lei nº 8.245/1991). Durante esse período, o fiador continua responsável pelos encargos locatícios.

Substituição do Fiador

O locador pode exigir a substituição do fiador, ou o oferecimento de nova garantia, nas hipóteses previstas no art. 40 da Lei do Inquilinato, tais como:

• Morte, ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador.
• Alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador.
• Exoneração do fiador.
• Prorrogação da locação por prazo indeterminado, quando a fiança foi ajustada por prazo certo.
• Desapropriação ou alienação do imóvel locado.

A notificação para a substituição do fiador deve ser feita por escrito, com aviso de recebimento, concedendo ao locatário o prazo de 30 dias para providenciar a nova garantia. O descumprimento dessa obrigação pode ensejar o despejo do locatário.

Jurisprudência Relevante

A jurisprudência brasileira tem consolidado entendimentos importantes sobre a fiança em contratos de locação.

Súmula 214 do STJ

A Súmula 214 do STJ estabelece que "o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu". Essa súmula consagra o princípio da interpretação restritiva da fiança (art. 819 do CC), impedindo que o fiador seja responsabilizado por alterações contratuais que agravem sua obrigação sem sua concordância expressa.

Penhorabilidade do Bem de Família do Fiador

O Supremo Tribunal Federal (STF), no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 605.709, com repercussão geral reconhecida (Tema 295), decidiu que é constitucional a penhora de bem de família de fiador em contrato de locação comercial, desde que a fiança tenha sido prestada de forma livre e consciente. No entanto, o STF ressaltou que a penhora só é possível se o fiador não possuir outros bens suficientes para garantir a dívida.

Em relação à locação residencial, a Lei nº 8.009/1990 (art. 3º, VII) já permitia a penhora do bem de família do fiador, regra que foi declarada constitucional pelo STF.

Dicas Práticas para Advogados

• Análise minuciosa do contrato: Ao analisar um contrato de locação, verifique se a fiança atende aos requisitos legais, se há renúncia ao benefício de ordem e se a assinatura do cônjuge do fiador está presente, quando necessária.
• Comunicação clara com o fiador: Esclareça ao fiador sobre as implicações da garantia prestada, os riscos envolvidos e a possibilidade de penhora de seu bem de família.
• Notificação de exoneração: Caso o fiador deseje se exonerar da fiança em contrato prorrogado por prazo indeterminado, providencie a notificação formal ao locador, observando o prazo de 120 dias para que a exoneração produza efeitos.
• Atenção aos aditamentos contratuais: Certifique-se de que qualquer aditamento ao contrato de locação que modifique as obrigações do locatário conte com a anuência expressa do fiador, sob pena de exoneração da garantia.
• Pesquisa patrimonial do fiador: Realize uma pesquisa patrimonial prévia do fiador para avaliar sua capacidade de honrar a garantia, caso necessário.

Conclusão

A fiança em contratos de locação é um instituto complexo que exige conhecimento aprofundado da legislação e da jurisprudência. A atuação diligente do advogado, tanto na elaboração do contrato quanto na resolução de conflitos, é fundamental para garantir a segurança jurídica das partes envolvidas e a efetividade da garantia prestada. Manter-se atualizado sobre as decisões dos tribunais superiores e as alterações legislativas é essencial para o sucesso na prática advocatícia na área imobiliária.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.