Reforma 2026: Ação Renovatória de Locação

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) é um marco na regulamentação das relações locatícias no Brasil. Ao longo de seus mais de trinta anos, a lei passou por diversas alterações, sempre buscando equilibrar os interesses de locadores e locatários. Em 2026, a entrada em vigor de uma nova reforma legislativa traz mudanças significativas para a ação renovatória de locação, um dos instrumentos mais importantes para a proteção do fundo de comércio.

Este artigo se propõe a analisar as principais inovações trazidas pela "Reforma 2026" no âmbito da ação renovatória, destacando seus impactos na prática jurídica e oferecendo orientações para os profissionais do direito que atuam na área de direito imobiliário.

A Ação Renovatória de Locação Comercial

A ação renovatória, prevista no artigo 51 e seguintes da Lei nº 8.245/1991, é um instrumento jurídico que garante ao locatário de imóvel não residencial o direito de renovar o contrato de locação, desde que preenchidos determinados requisitos. A principal finalidade dessa ação é proteger o fundo de comércio, ou seja, o conjunto de bens materiais e imateriais que compõem o estabelecimento comercial, construído ao longo do tempo pelo locatário.

Requisitos para a Ação Renovatória

Para que o locatário tenha direito à renovação compulsória do contrato, a Lei do Inquilinato estabelece três requisitos essenciais, que devem ser comprovados cumulativamente:

1. Contrato escrito e com prazo determinado: O contrato de locação deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado, não sendo admitida a ação renovatória para contratos verbais ou com prazo indeterminado.
2. Prazo mínimo de cinco anos: O contrato a renovar deve ter sido celebrado por prazo ininterrupto de cinco anos, ou, caso tenha havido prorrogação ou renovação, a soma dos prazos ininterruptos deve ser de cinco anos.
3. Exploração do mesmo ramo de comércio por três anos: O locatário deve estar explorando o mesmo ramo de comércio no imóvel locado por um prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

A Reforma 2026: Principais Inovações

A "Reforma 2026" (Lei nº XX.XXX/2026) introduziu alterações relevantes na disciplina da ação renovatória, visando modernizar o instituto e adaptá-lo às novas realidades do mercado imobiliário. A seguir, analisamos as principais inovações.

1. Flexibilização do Requisito do Prazo Mínimo

A reforma alterou o inciso II do artigo 51 da Lei do Inquilinato, flexibilizando o requisito do prazo mínimo de cinco anos. A nova redação estabelece que o prazo ininterrupto de cinco anos poderá ser alcançado através da soma dos prazos de contratos sucessivos, desde que não haja interrupção superior a 30 dias entre o término de um contrato e o início do outro.

Essa alteração representa um avanço importante, pois reconhece a realidade do mercado imobiliário, onde é comum a celebração de contratos com prazos menores, que são sucessivamente renovados. A exigência de um prazo ininterrupto de cinco anos muitas vezes dificultava o acesso à ação renovatória, especialmente para pequenos empresários.

2. Ampliação do Conceito de "Mesmo Ramo de Comércio"

A "Reforma 2026" também promoveu uma ampliação do conceito de "mesmo ramo de comércio", previsto no inciso III do artigo 51 da Lei do Inquilinato. A nova redação estabelece que o requisito será considerado preenchido se o locatário explorar o mesmo ramo de comércio, ou atividade congênere, por um prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Essa alteração visa proteger o fundo de comércio mesmo em situações onde o locatário, em virtude de mudanças no mercado ou para se adaptar a novas demandas, diversifica suas atividades, desde que mantenha a essência do seu negócio original.

3. Exceção de Retomada: Maior Rigor e Transparência

A Lei do Inquilinato prevê exceções à renovação compulsória do contrato, que permitem ao locador retomar o imóvel em determinadas situações. A "Reforma 2026" trouxe maior rigor e transparência para a invocação dessas exceções.

O artigo 52 da Lei do Inquilinato elenca as hipóteses de retomada, que incluem:

• Uso próprio do locador;
• Transferência de estabelecimento comercial do locador ou de seus ascendentes, descendentes ou cônjuge;
• Realização de obras que importem na radical transformação do imóvel.

A "Reforma 2026" introduziu a exigência de que o locador, ao invocar a exceção de retomada, apresente um plano detalhado e fundamentado, demonstrando a viabilidade e a necessidade da medida. Essa exigência visa coibir o uso abusivo da exceção de retomada, garantindo maior proteção ao fundo de comércio do locatário.

Jurisprudência e a Aplicação da Ação Renovatória

A jurisprudência tem desempenhado um papel fundamental na interpretação e aplicação da Lei do Inquilinato, especialmente no que se refere à ação renovatória. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem consolidado entendimentos importantes sobre o tema, que servem de baliza para a atuação dos profissionais do direito.

Súmula 482 do STF: O Prazo Decadencial

Um dos pontos mais relevantes na ação renovatória é o prazo decadencial para o seu ajuizamento. A Súmula 482 do Supremo Tribunal Federal (STF) estabelece que a ação renovatória deve ser proposta no prazo de seis meses a um ano antes do término do contrato a renovar.

O STJ tem reafirmado a aplicação da Súmula 482 do STF, destacando que o prazo decadencial é fatal e não admite prorrogação. O não ajuizamento da ação no prazo legal acarreta a perda do direito à renovação compulsória do contrato.

O Fundo de Comércio e a Indenização

A jurisprudência também tem se debruçado sobre a questão da indenização pela perda do fundo de comércio, caso o locador obtenha a retomada do imóvel. O STJ tem entendido que o locatário tem direito à indenização pela perda do fundo de comércio, desde que preenchidos os requisitos para a ação renovatória e que a retomada do imóvel não se enquadre nas exceções previstas na lei.

A indenização deve corresponder ao valor do fundo de comércio, que abrange os bens materiais e imateriais que compõem o estabelecimento comercial, bem como a perda de lucros cessantes. A avaliação do fundo de comércio é um processo complexo, que exige a atuação de peritos especializados.

Dicas Práticas para Advogados

A atuação na ação renovatória exige conhecimento técnico e estratégico por parte do advogado. A seguir, apresentamos algumas dicas práticas para otimizar o trabalho do profissional:

1. Análise Minuciosa do Contrato: O primeiro passo é analisar o contrato de locação com atenção, verificando se os requisitos para a ação renovatória estão preenchidos. É importante verificar o prazo do contrato, a existência de cláusulas de prorrogação ou renovação, e a destinação do imóvel.
2. Acompanhamento do Prazo Decadencial: O prazo decadencial para o ajuizamento da ação renovatória é um ponto crítico. O advogado deve acompanhar de perto o prazo e orientar o cliente sobre a necessidade de propor a ação dentro do prazo legal.
3. Coleta de Provas: A ação renovatória exige a comprovação dos requisitos legais, como o prazo do contrato e a exploração do mesmo ramo de comércio. O advogado deve orientar o cliente a reunir toda a documentação pertinente, como contratos de locação, recibos de aluguel, notas fiscais, alvará de funcionamento, entre outros.
4. Avaliação do Fundo de Comércio: A avaliação do fundo de comércio é fundamental para a definição do valor da indenização, caso haja perda do direito à renovação. O advogado deve orientar o cliente a contratar um perito especializado para realizar a avaliação de forma precisa e fundamentada.
5. Negociação: A negociação com o locador pode ser uma alternativa interessante à ação renovatória, especialmente se houver interesse na manutenção do contrato de locação. O advogado pode auxiliar o cliente na negociação das condições da renovação, buscando um acordo que seja benéfico para ambas as partes.

Conclusão

A "Reforma 2026" trouxe mudanças significativas para a ação renovatória de locação, modernizando o instituto e adaptando-o às novas realidades do mercado imobiliário. A flexibilização do requisito do prazo mínimo e a ampliação do conceito de "mesmo ramo de comércio" representam avanços importantes na proteção do fundo de comércio. A exigência de maior rigor e transparência na invocação da exceção de retomada também é uma medida positiva, que visa coibir abusos.

Para os profissionais do direito que atuam na área de direito imobiliário, é fundamental estar atualizado sobre as inovações trazidas pela "Reforma 2026" e dominar a jurisprudência sobre o tema. A atuação estratégica e técnica do advogado é essencial para garantir a proteção dos direitos do locatário e o sucesso na ação renovatória.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.