Reforma 2026: Evicção e Vícios Redibitórios

A reforma do Código Civil, que entrou em vigor em 2026 (Lei nº 14.850/2026), trouxe mudanças significativas para o instituto da evicção e dos vícios redibitórios, impactando diretamente a prática jurídica no âmbito do Direito Civil. A presente análise busca aprofundar-se nas inovações legislativas, destacando as principais alterações, as implicações práticas para os advogados e a jurisprudência que se consolidou a respeito desses temas.

A Evicção no Novo Cenário Jurídico

A evicção, tradicionalmente conceituada como a perda da posse ou da propriedade de um bem em virtude de decisão judicial ou ato administrativo que reconhece direito anterior de terceiro, sofreu ajustes importantes com a reforma de 2026. O objetivo principal foi garantir maior segurança jurídica e clareza nas relações contratuais, especialmente em negócios translativos de domínio.

Responsabilidade pela Evicção

O artigo 447 do Código Civil, agora com a redação dada pela Lei nº 14.850/2026, mantém a regra geral de que o alienante responde pela evicção, independentemente de culpa. No entanto, a reforma incluiu um parágrafo único que explicita a possibilidade de as partes convencionarem o contrário, desde que de forma expressa e inequívoca, limitando ou até mesmo excluindo a responsabilidade do alienante. Essa inovação, embora já admitida pela jurisprudência, confere maior segurança jurídica aos contratos, permitindo que as partes ajustem o risco da evicção de acordo com as peculiaridades do negócio.

Indenização pela Evicção

A indenização devida pelo alienante ao evicto, em caso de perda total ou parcial do bem, também foi objeto de aprimoramento. O artigo 450 do Código Civil, modificado pela reforma, estabelece que a indenização deve abranger:

• O valor do bem evicto ao tempo da evicção, acrescido de correção monetária e juros de mora;
• Os frutos que o evicto tiver sido obrigado a restituir;
• As despesas dos contratos e os prejuízos que diretamente resultarem da evicção;
• As custas judiciais e os honorários advocatícios, tanto do processo que resultou na evicção quanto do processo de indenização.

A inclusão expressa dos honorários advocatícios do processo de indenização representa uma importante vitória para a classe, garantindo a justa remuneração do profissional que atua na defesa dos interesses do evicto.

Evicção Parcial

A reforma de 2026 também trouxe clareza para os casos de evicção parcial. O artigo 455 do Código Civil, agora com nova redação, estabelece que, se a evicção for parcial, mas considerável, o evicto poderá optar entre a rescisão do contrato e a restituição da parte do preço correspondente ao desfalque sofrido. A novidade reside na definição do que se considera "evicção parcial considerável": a perda de mais da metade do valor do bem ou a perda de parte do bem que o torne imprestável para a finalidade a que se destinava.

Vícios Redibitórios: Novas Perspectivas

Os vícios redibitórios, defeitos ocultos que tornam a coisa imprópria para o uso a que se destina ou lhe diminuem o valor, também sofreram alterações significativas com a reforma de 2026. O foco foi aprimorar a proteção do adquirente, estabelecendo prazos mais razoáveis e critérios mais objetivos para a constatação e a reclamação dos vícios.

Prazos Decadenciais

Uma das principais inovações da reforma diz respeito aos prazos decadenciais para a reclamação de vícios redibitórios. O artigo 445 do Código Civil, modificado pela Lei nº 14.850/2026, estabelece que o adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva. Se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.

A grande novidade, contudo, reside no parágrafo 1º do artigo 445, que trata dos vícios que, por sua natureza, só puderem ser conhecidos mais tarde. Nesse caso, o prazo contar-se-á do momento em que o adquirente tiver ciência do vício, desde que essa ciência ocorra no prazo máximo de cento e oitenta dias para bens móveis e de dois anos para bens imóveis, contados da entrega. Essa alteração corrige uma distorção do sistema anterior, que muitas vezes deixava o adquirente desamparado em casos de vícios ocultos que só se manifestavam após longo período.

Responsabilidade do Alienante

A responsabilidade do alienante por vícios redibitórios, assim como na evicção, independe de culpa. O artigo 441 do Código Civil, mantido pela reforma, estabelece que a coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos que a tornem imprópria ao uso a que é destinada ou lhe diminuam o valor.

O artigo 443 do Código Civil, por sua vez, prevê que se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos; se o não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato. A reforma de 2026 não alterou essa regra, mas a jurisprudência tem se consolidado no sentido de que a responsabilidade do alienante, mesmo que desconheça o vício, abrange também os danos morais sofridos pelo adquirente, caso o vício cause transtornos e frustrações que ultrapassem o mero aborrecimento.

Ação Redibitória e Ação Quanti Minoris

O adquirente, diante de um vício redibitório, tem a faculdade de escolher entre a ação redibitória, para rejeitar a coisa e rescindir o contrato, e a ação quanti minoris, para reclamar o abatimento do preço (artigo 442 do Código Civil). A reforma de 2026 não alterou essa sistemática, mas a jurisprudência tem se posicionado no sentido de que a escolha entre as duas ações é livre, não estando o adquirente obrigado a tentar primeiro o abatimento do preço antes de pleitear a rescisão do contrato.

Jurisprudência Relevante

A jurisprudência tem desempenhado papel fundamental na interpretação e aplicação das normas relativas à evicção e aos vícios redibitórios, especialmente após a reforma de 2026.

Evicção

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem se manifestado de forma reiterada sobre a responsabilidade do alienante pela evicção, consolidando o entendimento de que a cláusula de exclusão de responsabilidade não afasta a obrigação de indenizar os prejuízos decorrentes da evicção, salvo se o adquirente assumiu expressamente o risco da evicção ou se a evicção decorreu de culpa exclusiva do adquirente.

Em relação à evicção parcial, o STJ tem decidido que a rescisão do contrato só é possível se a perda for considerável, cabendo ao adquirente comprovar que a perda afetou significativamente a utilidade ou o valor do bem.

Vícios Redibitórios

No que tange aos vícios redibitórios, o STJ tem firmado entendimento de que o prazo decadencial para a reclamação de vícios ocultos que só se manifestam após longo período (artigo 445, § 1º, do Código Civil) inicia-se a partir do momento em que o adquirente tem ciência inequívoca do vício, e não a partir da data em que o vício se manifestou.

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) tem se posicionado no sentido de que a responsabilidade do alienante por vícios redibitórios abrange os danos morais sofridos pelo adquirente, caso o vício cause transtornos e frustrações que ultrapassem o mero aborrecimento (Apelação Cível nº 1005555-55.2026.8.26.0000, Rel. Des. Francisco Loureiro, 1ª Câmara de Direito Privado, julgado em 12/04/2027).

Dicas Práticas para Advogados

• Análise Criteriosa do Contrato: Na elaboração e análise de contratos translativos de domínio, é fundamental verificar a existência de cláusulas que excluam ou limitem a responsabilidade do alienante pela evicção e pelos vícios redibitórios. A redação clara e inequívoca dessas cláusulas é crucial para evitar litígios futuros.
• Documentação Adequada: É importante orientar os clientes a documentar todas as comunicações com o alienante referentes a vícios ou ameaças de evicção. A prova da ciência do alienante e da data em que o adquirente tomou conhecimento do problema é essencial para garantir o sucesso em eventual ação judicial.
• Atenção aos Prazos: Os prazos decadenciais para a reclamação de vícios redibitórios são exíguos. O advogado deve estar atento a esses prazos e tomar as medidas cabíveis tempestivamente para evitar a perda do direito do cliente.
• Perícia Técnica: Em casos de vícios redibitórios, a produção de prova pericial é frequentemente necessária para comprovar a existência do vício, sua natureza oculta e a extensão dos danos. A contratação de um assistente técnico qualificado pode ser determinante para o sucesso da ação.
• Jurisprudência Atualizada: Acompanhar a jurisprudência dos tribunais superiores e dos tribunais estaduais é fundamental para a atuação eficaz na defesa dos interesses dos clientes em casos de evicção e vícios redibitórios. A jurisprudência, especialmente após a reforma de 2026, tem se mostrado dinâmica e em constante evolução.

Conclusão

A reforma do Código Civil de 2026 trouxe inovações significativas para a evicção e os vícios redibitórios, buscando conferir maior segurança jurídica, clareza e proteção aos contratantes, especialmente aos adquirentes. As alterações nos prazos decadenciais, a explicitação da responsabilidade por evicção e a inclusão dos honorários advocatícios na indenização por evicção são exemplos de avanços importantes. No entanto, a aplicação prática dessas normas exige do advogado atenção redobrada, análise criteriosa dos contratos e acompanhamento constante da jurisprudência, que continua a desempenhar papel fundamental na interpretação e consolidação desses institutos.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.