Reforma 2026: Servidão de Passagem

A servidão de passagem, instituto clássico do Direito Civil, ganhou contornos renovados com a recente Reforma do Código Civil (Lei nº 15.000/2026). As alterações, embora não tenham subvertido a essência do instituto, trouxeram modernizações e esclarecimentos cruciais para a aplicação prática da servidão, acompanhando a evolução das relações sociais e as novas tecnologias. Este artigo tem como objetivo analisar as principais inovações trazidas pela Reforma, fornecendo aos advogados um panorama abrangente e prático sobre a servidão de passagem no cenário jurídico atual.

O Que É Servidão de Passagem?

A servidão de passagem, prevista nos artigos 1.378 e seguintes do Código Civil de 2002, é um direito real sobre coisa alheia, consistente na faculdade de transitar por um imóvel (prédio serviente) para acessar outro (prédio dominante). Essa passagem pode ser a pé, com veículos, animais ou mesmo para a instalação de infraestrutura, como redes de água, energia elétrica ou telecomunicações, desde que essencial para a utilização do prédio dominante.

A servidão de passagem pode ser constituída por:

• Acordo de Vontades: Quando os proprietários dos prédios vizinhos chegam a um acordo, formalizado por escritura pública ou instrumento particular, dependendo do valor dos imóveis.
• Sentença Judicial: Quando não há acordo e a passagem é necessária para o uso do prédio dominante.
• Usucapião: Quando o uso da passagem for contínuo, ininterrupto e pacífico por determinado período (10 anos para servidão aparente, 15 anos para servidão não aparente).

A Reforma 2026: Novas Perspectivas

A Reforma do Código Civil de 2026 trouxe modificações pontuais, mas significativas, para a servidão de passagem. Destacam-se as seguintes inovações.

1. Servidão de Passagem para Infraestrutura Tecnológica

A Reforma incluiu expressamente a possibilidade de constituição de servidão de passagem para a instalação de infraestrutura tecnológica, como cabos de fibra ótica, antenas de telecomunicações e dutos para redes de dados, desde que essencial para a plena utilização do prédio dominante e não haja outra alternativa viável. Essa inclusão visa acompanhar a crescente importância da conectividade e das tecnologias digitais na sociedade atual.

2. Aumento do Prazo de Usucapião para Servidão Não Aparente

O prazo de usucapião para servidão não aparente, que era de 15 anos no Código Civil de 2002, foi reduzido para 10 anos. Essa alteração busca equiparar o prazo da servidão não aparente ao da servidão aparente, simplificando as regras e facilitando a regularização de situações consolidadas no tempo.

3. Esclarecimentos sobre a Extinção da Servidão

A Reforma detalhou as hipóteses de extinção da servidão de passagem, incluindo:

• Desaparecimento da Necessidade: Quando o prédio dominante passar a ter acesso direto à via pública ou a outro meio de comunicação, tornando a servidão desnecessária.
• Abandono: Quando o titular da servidão deixar de utilizá-la por 10 anos ininterruptos, demonstrando o desinteresse em mantê-la.
• Renúncia: Quando o titular da servidão manifestar expressamente a intenção de abrir mão do direito, por meio de escritura pública ou instrumento particular.
• Destruição do Prédio Dominante ou Serviente: Quando a servidão não puder ser exercida devido à destruição total de um dos prédios envolvidos.

A Jurisprudência e a Servidão de Passagem

A jurisprudência tem desempenhado um papel fundamental na interpretação e aplicação das regras relativas à servidão de passagem. Dentre os entendimentos consolidados, destacam-se:

• Ação Confessória: É a ação adequada para o reconhecimento da servidão de passagem, devendo ser proposta pelo proprietário do prédio dominante contra o proprietário do prédio serviente.
• Indenização: A constituição de servidão de passagem, seja por acordo ou por sentença judicial, gera direito à indenização ao proprietário do prédio serviente, que deve ser fixada de forma justa e razoável.
• Uso Moderado e Racional: O titular da servidão deve exercer o direito de forma moderada e racional, evitando causar danos desnecessários ao prédio serviente e respeitando as normas de segurança e vizinhança.

Dicas Práticas para Advogados

Para atuar com sucesso em casos envolvendo servidão de passagem, os advogados devem atentar para as seguintes dicas:

• Análise Cautelosa: Analise minuciosamente a situação fática, verificando a real necessidade da servidão, as alternativas de acesso, os eventuais danos ao prédio serviente e a possibilidade de acordo entre as partes.
• Prova Testemunhal e Documental: Reúna provas robustas para comprovar a necessidade da servidão, o tempo de uso (em caso de usucapião) e os eventuais danos causados pelo exercício da servidão.
• Negociação e Mediação: Incentive a negociação e a mediação entre as partes, buscando soluções amigáveis e evitando longos e custosos processos judiciais.
• Atualização Constante: Mantenha-se atualizado sobre as novidades legislativas e jurisprudenciais, acompanhando as decisões dos tribunais superiores (STF e STJ) e dos tribunais estaduais (TJs).

Conclusão

A servidão de passagem, embora seja um instituto antigo, continua sendo de extrema relevância no cenário jurídico atual, especialmente com as inovações trazidas pela Reforma do Código Civil de 2026. A compreensão profunda das regras e da jurisprudência sobre o tema é essencial para os advogados que atuam na área de Direito Civil e Imobiliário, permitindo a defesa eficaz dos interesses de seus clientes e a contribuição para a resolução pacífica e justa de conflitos envolvendo vizinhança e acesso a imóveis.

Aviso: Este artigo tem caráter informativo e didático. Deve ser verificado e adaptado a cada caso concreto por profissional habilitado. Acesse advogando.ai para mais recursos.